La Rendita di un Affitto Immobiliare nel 2014

In un precedente articolo avevamo evidenziato come negli ultimi 20 anni l’immobile acquistato a puro scopo di investimento non è risultato in Italia il miglior affare possibile tenendo a malapena il passo dell’inflazione. Quell’analisi era però viziata da una carenza quella di non includere nello studio i ricavi da affitto e i costi da manutenzione e tassazione.

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Volutamente era stata fatta quella scelta poiché la nostra idea era quella di smentire coloro che considerano la casa come un mezzo di investimento più sicuro e redditizio di altri asset finanziari e destinato a rivalutarsi nel tempo più di altri investimenti.
Per chi invece non vuole considerare la casa come investimento di possesso (quindi senza vederlo occupato da altre persone) alla stregua dell’oro (anch’esso senza flussi cedolari), su segnalazione di un nostro lettore vi invitiamo a visitare il sito del Sole 24 ore dove di recente è stato pubblicato un articolo molto interessante sul rendimento del mattone nel 2014 tenendo conto anche del fattore costi-ricavi (affitti).
Quali i punti salienti di questo rapporto condotto secondo dei parametri fonte Nomisma?
Premesso che l’analisi è fatta su abitazioni di dimensioni medie di 100-110 metri quadrati tenendo conto delle aliquote Tasi e Imu del 2014, delle imposte sui redditi (cedolare o Irpef) e di spese a carico del proprietario pari al 10% del canone, il rendimento netto che si ottiene è ovviamente diverso a seconda della zona geografica di riferimento. La cartina interattiva è molto utile per personalizzare la propria realtà.

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Ovviamente stiamo parlando di valori medi e, con le dovute eccezioni del caso, a Milano il rendimento netto di una casa data in affitto oscilla a seconda della tassazione (cedolare o ordinaria) tra il 2,71% e l’1,87%. Stesso andamento a Roma dove abbiamo rendimenti compresi tra l’1,90% e il 2,81% . I migliori rendimenti secondo questa classifica sono quelli di Livorno (tra 2,25% e 3,26%) e Sassari (2,24% e 3,20%). Il peggiore Salerno (1,24% – 1,82%).

In termini medi netti a livello nazionale abbiamo valori di rendita da affitto compresi tra 1,78% e 2,61%.

Tutti questi numeri hanno però ci sono due mancanze. Sulla prima si può sorvolare, ovvero gli interessi legati ad un eventuale prestito bancario che di fatto priverebbero la motivazione dell’investimento.
Il secondo punto invece ci pare degno di maggiore attenzione. Questi rendimenti netti calcolati dal Sole 24 Ore non tengono conto della morosità degli inquilini e delle spese di manutenzione straordinaria. Queste ultime dipendono ovviamente dall’età dell’immobile e quindi sono di difficile stima proprio perché straordinarie.

Per quello che riguarda la morosità degli inquilini l’attuale crisi economica sta facendo aumentare questo parametro di costo; a tal riguardo viene portato l’esempio di una casa di Milano che vede ridotto il suo rendimento della metà per effetto di soli 4 mesi senza affitto pagato (nel caso di tassazione cedolare) e addirittura dell’80% (nel caso di ritenuta).
Anche alla luce di questi numeri ci sembra molto improbabile poter considerare superiore al 1% netto il rendimento da affitto di un’abitazione media in Italia nel 2014.

Leggi anche: Pessimo affare l’investimento in immobili italiani negli ultimi 20 anni

                        Che delusione l’investimento in immobili nel lungo periodo

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