Crowdfunding immobiliare, partirò con Housers da Lisbona

Come promesso nel post di ieri Costruire una rendita con il crowdfunding immobiliare voglio cercare di approfondire nell’articolo odierno le mie prime impressioni circa due piattaforme di crowdfunding immobiliare, l’inglese Property Partner e la spagnola Housers (per la quale forse è meglio di parlare di social lending).

Premetto che sono ancora nella fase iniziale dell’investimento,  mi sono iscritto alle piattaforme ed ho caricato con denaro reale il mio wallet, ovvero il borsellino nel quale, tramite carta di credito o bonifico bancario, si possono accreditare (o prelevare) i fondi.

Per quello che riguarda Housers il sito internet è ben fatto (a parte qualche difetto di traduzione) ed anche in italiano. La società è spagnola e la piattaforma è autorizzata dalla Consob iberica. Per Property Partner invece il sito è tutto in inglese ed anche qui abbiamo l’autorizzazione della Financial Conduct Authority britannica.

Voglio sgomberare subito il campo da un elemento critico. Queste piattaforme sono sì sottoposte agli obblighi di vigilanza, ma solamente per l’attività di “propositori” di opportunità commerciali. Tutto deve essere fatto nel rispetto delle regole, ma se l’attività immobiliare nella quale si investe va male il rischio è tutto a carico dell’investitore e l’intermediario non ha responsabilità.

Di fatto quello che fa ad esempio Housers, è costruire una vetrina immobiliare che raccoglie denaro per permettere agli investitori di acquistare quote di società che investono in immobili di Spagna, Portogallo e Italia.

Consiglio vivamente la lettura di questo articolo https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2017/09/11/123942-i-rischi-di-acquistare-un-immobile-con-50-euro per chiarire meglio a quale tipo di investimento si va incontro con annessi rischi e benefici.

L’iscrizione con Housers è stata veloce (vengono richiesti dati ed ovviamente documento di identità e conto bancario sul quale far convergere i dividendi depositati sul wallet) e  devo dire che lo spazio personale all’interno del sito è accattivante, moderno ed efficace. I webmasters hanno lavorato molto bene.

Contestuale all’iscrizione c’è anche l’apertura di un conto gratuito con il gestore dei fondi LemonWay, una PayPal europea anche questa autorizzata dalle autorità di controllo francesi. Su questo conto gireranno tutti i fondi prelevati e/o versati. Si potrà ritirare il proprio denaro in qualsiasi momento.

Prima di aprire qualsiasi forma di rapporto voglio sempre testare il livello di assistenza e, come per Property Partner, anche l’assistenza utenti di Housers è stata velocissima e cordiale nel rispondere (in italiano) alle mie numerose richieste.

Non mi dilungo oltre anche perché l’articolo segnalato sopra è assolutamente esaustivo.

In un mondo in cui le obbligazioni high yield europee rendono meno di un titolo di stato americano a 10 anni, dove i tassi europei free risk sono inferiori allo zero, credo che cercare nuove opportunità di diversificazione possa rappresentare una buona idea, ovviamente consapevoli dei rischi che si andranno a correre e che in questo caso non sono certamente da sottovalutare.

Essendo io un’investitore “passivo”, sono e sarò interessato alle proposte di Housers presentate con la caratteristica “Risparmio”. In pratica il mio scopo sarà quello di incassare gli affitti confidando in una rivalutazione dell’immobile. La speculazione di breve periodo non mi interessa. Il flusso di cassa costante sì.

Abbiamo quindi di fronte due variabili, l’affitto che potrebbe non essere sempre riscosso (ad esempio nel caso di abitazione sfitta) e il prezzo dell’immobile. Gli investimenti proposti finora da Housers sono locati in zone di pregio di città come Madrid, Barcellona, Milano, Valencia e Lisbona; questo rappresenta a mio modo di vedere un elemento distintivo e di una certa garanzia.

La documentazione legata ad ogni investimento è molto corposa con foto, rogiti, certificazioni e business plan.

I costi dell’operazione sono legati prevalentemente alla commissione che incassa Housers, il 10% del guadagno su affitti e plusvalenze di prezzo. Immagino che altre attività collaterali, come ad esempio i lavori di ristrutturazione, verranno dirottate su società conosciute da Housers e qualche forma di guadagno “indiretto” non è da escludere.

Per questo tipo di investimenti cosiddetti “Risparmio” ho deciso che non investirò in nessun progetto immobiliare con rendimento potenziale da affitto inferiore al 4%.

Esiste poi un mercato interno definito Marketplace dove  si potrà cercare (se ci saranno compratori) di vendere le proprie quote; in alternativa si potranno  acquistare quote qualora si presentasse un’occasione ghiotta di prezzi sottocosto.

La mia prima mossa di ingresso sul mercato immobiliare avverrà probabilmente con l’acquisto di una piccola fetta di un immobile a Lisbona con rendimento atteso da affitto superiore al 4%. Raccolta fondi aperta per altri 27 giorni, ma che è già arrivata 50% di adesioni che credo porterà alla chiusura anticipata della campagna.

La zona è interessante (mi sono fatto qualche giro con Street View e ho letto varie recensioni di viaggiatori sul quartiere).

Questa offerta l’ho selezionata anche perché applica la tecnica dell’Instant Rent, ovvero affitto pagato dalla società nei primi sei mesi anche se la ristrutturazione è ancora in corso e l’inquilino non c’è. Una buona garanzia di reddito almeno per il primo periodo.

Vedremo come andrà; sono tempi interessanti con nuove proposte di investimento che si stanno affermando ed il crowdfunding rivoluzionerà molti business, ne sono sicuro.

Come detto ho intenzione di cominciare con piccoli importi (sono sufficienti 50 Euro per fare un investimento), questo per studiare bene il business e capire i rischi.

Housers sta cercando di allargare la base clienti in Italia e, finchè rimarrà aperta, molto interessante è la promozione offerta da Housers ai nuovi iscritti per il mese di novembre.

(update 2 novembre 2017) Nel mese di novembre una promozione molto interessante che regale 25 euro da investire nella piattaforma a coloro che si iscriveranno utilizzando il bonus attivabile con il link seguente:

Bonus Housers 25€ riservato a nuovi iscritti

tutti i nuovi iscritti che decideranno di investire con Housers avranno gratuitamente a disposizione un bonus di 50  25 Euro investibili su qualsiasi proprietà di tipo Risparmio in fase “Raccolta” (attenzione, per chi fa acquisti diretti su MarketPlace il bonus non vale).

Considerando che l’iscrizione è gratuita e che il taglio minimo degli investimenti è 50 Euro, con Housers che ci mette gli altri 50  25 potrete investire 75 Euro e vedere come lavora Housers.

Dopo il primo investimento qualche spicciolo comincerà ad affluire nelle vostre casse e poi deciderete successivamente se incrementare l’impegno finanziario a secondo di come giudicherete l’esperienza con Housers.

Se delusi si vende tutto sul Marketplace e si riporta a casa il capitale.

Siccome sto puntando all’indipendenza finanziaria, il meccanismo della rendita immobiliare può essere un buon mezzo alternativo per avere flussi di cassa costanti da attività non legate alle classiche azioni ed obbligazioni. L’avventura comincia con Housers. Nelle prossime settimane mi riprometto di fornirvi nuovi aggiornamenti ed impressioni su questo mondo del crowdfunding immobiliare.

Buon crowdfunding a tutti!

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15 thoughts on “Crowdfunding immobiliare, partirò con Housers da Lisbona

  1. Luca 18 ottobre 2017 / 8:26

    Ciao
    complimenti per l’iniziativa. Penso che anche io faro’ come te. Mi interessa il flusso di cassa senza dovermi esporre troppo da subito. Con questo sistema posso incrementare gradatamente la mia esposizione , cosa impossibile da fare se investi direttamente nel mattone.

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    • explowealth 18 ottobre 2017 / 21:16

      Credo che nei prossimi anni l’acquisto di immobili per scopi di investimento tenderà a scemare sempre di più. Troppo oneroso lato amministrativo e troppi soldi da impiegare. Quello del crowd immobiliare è un fenomeno in forte crescita anche se penso che qualche incidente di percorso arriverà. Voglio essere cauto, studiare e diversificare i fornitori di questo servizio.

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  2. Alberto Glarey 18 ottobre 2017 / 11:49

    Interessante idea.

    Quello che pero’ potrebbe “frenare” il piccolo investitore fai-da-te e’ la tassazione;leggendo sul sito si trova questo nelle F.A.Q :

    “Come vengono tassati i rendimenti degli investimenti effettuati su Housers?

    Housers non effettua nessuna ritenuta fiscale.
    Ti consigliamo di verificare la tua tassazione con il tuo consulente fiscale o il tuo commercialista.”

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    • explowealth 18 ottobre 2017 / 21:20

      Sul fisco c’è ancora un alone di incertezza. C’è che dice 26%, chi dice che va messo in dichiarazione ad aliquota marginale. Per quello che ho capito gli utili da crowdfunding dovrebbero seguire questa seconda soluzione. Ovviamente per chi ha aliquota marginale alta l’investimento risulta poco vantaggioso in termini netti. Per chi ha un reddito sotto ai 28 mila è vantaggioso perchè fai 23% fino a 15 mila e 27% da 15 a 28. Vale la pena ovviamente iscrivere a Housers il familiare con reddito più basso. Cmq mi riprometto di chiarire l’aspetto fiscale entro fine anno.

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  3. Giacomo 18 ottobre 2017 / 21:51

    Grazie per precise info. Una curiosità, la casa in Lisbona è una sola o ci sono altre case?

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    • explowealth 18 ottobre 2017 / 22:32

      Prego figurati. Come scritto sono in fase di studio e mi piacerebbe avere riscontri anche da altri utenti per cercare di capire ogni criticità che al momento potrebbe sfuggire alla mia attenzione.
      Per quello che riguarda Lisbona al momento quella in offerta mi risulta essere la prima casa. Sul sito è presente business plan, rogito, certificato energetico e stime varie. A dire il vero ho usato Street View per capire se la posizione è strategica oppure no. I primi 6 mesi di affitto sono garantiti ma il seguito dipende molto da quanto l’abitazione è appetibile ed ovviamente il prezzo. Le case che ho visto finora hanno prezzi al mq elevati ma sono tutte centrali ed in posizioni interessanti. Vedremo.
      Nel Marketplace sono presenti tutti gli immobili in modalità Risparmio già piazzati ed ora acquistabili da ultri utenti. Sono case locate a Madrid, Valencia, Barcellona e Milano…almeno per ora.

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  4. Luk 19 ottobre 2017 / 8:53

    Buongiorno e complimenti per il Blog, quello che non ho capito è come saranno dedotte le future spese di manutenzione, che in un immobile possono essere anche elevate.

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    • explowealth 19 ottobre 2017 / 19:10

      Tra i documenti c’è un business plan e qui si vedono le stime di affitto ed anche delle spese di manutenzione. Ovviamente nessuno dei due è certo. Potrebbero per un certo periodo di tempo non esserrci inquilini, potrebbero esserci spese impreviste. In ogni caso l’investitore non sarà tenuto in alcun modo a contribuire alle spese se queste superano i ricavi (tipo aumenti di capitale). Questo almeno è quello che ho capito leggendo i vari punti dei regolamenti, ma mi sembra anche logico. Tieni poi conto che la società Housers guadagna una percentuale sull’affitto e sull’incremento di valore quindi dovrebbe avere convenienza a fare buone stime.

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  5. Giuseppe 23 ottobre 2017 / 14:14

    Buongiorno
    Grazie per i post che sono delle vere perle e che arricchiscono l’educazione finanziaria nel mio caso.
    Desidero sapere se questo investimento è idoneo per il buon padre di famiglia.
    Ho avviato un Pac con due etf. Gli etf sono swda e emg. Ho escluso gli emergenti e le materie prime. Penso che con questi due etf sono molto diversificato sul mercato.
    Desidero sapere se sia sensato aggiungere questo tipo di investimento per diversificare ulteriormente portafoglio e, se confermato, in quale percentuale.
    Grazie, continuo a seguirvi.

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    • archeowealth 23 ottobre 2017 / 19:09

      Grazie per i complimenti. Rispondo al posto di Explowealth che comunque condivide il mio pensiero. Ottima l’idea di un Pac semplice come quello che stai facendo. Avanti così pur con i se del caso (ad esempio la consueta scorta di sicurezza).
      Per quello che riguarda l’investimento immobiliare credo che per chi ha capitali modesti possa essere in prima battuta orientarsi su ETF Reit (magari europei e magari ad accumulazione dei proventi). Se invece il capitale si fa più consistente allora ciò che ha presentato Explo può certamente annoverarsi tra gli strumenti di diversificazione delle fonti di reddito. Tenendo sempre un occhio alla tassazione (siccome si va in dichiarazione il crowdfunding è un buon strumento se intestato a qualcuno a basso reddito) ed alla diversificazione delle proprietà acquistate, cercare di accumulare reddito anche attraverso questa nuova opportunità di social lending immobiliare mi pare assolutamente interessante per aumentare le potenzialità di rendimento. Quello che però raccomando sempre è di farlo se c’è già una base finanziaria solida di investimento. Inutile negare che anche con il crowd ci sono rischi (oltre che rendimenti), quindi meglio sempre diversificare le fonti di guadagno.

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      • Giuseppe 24 ottobre 2017 / 17:50

        Ti ringrazio per la risposta. In effetti ho iniziato prima a creare un portafoglio con dei buoni fruttiferi.
        Con i buoni fruttiferi so già gli interessi che andrò a prendere. Successivamente ho iniziato ad acquistare gli etf e ho stabilito la perdita massima che posso avere.
        La perdita massima corrisponde agli interessi che andrò a prendere con i buoni fruttiferi.
        Nel caso dovessi avere delle perdite con gli etf, verranno sostituite con gli interessi dei buoni fruttiferi e il capitale iniziale non verrà intaccato.
        L’investimento in housers sarà una diversificazione che non avrà nulla a che vedere con la costruzione del PAC.

        “Per quello che riguarda l’investimento immobiliare credo che per chi ha capitali modesti possa essere in prima battuta orientarsi su ETF Reit (magari europei e magari ad accumulazione dei proventi).”

        Posso chiedere il limite massimo con il quale si può investire solo con due etf aggiungendo anche un’etf REIT? La componente REIT di quale percentuale al massimo dovrebbe essere in un portafoglio? Chiedo scusa se la domanda è fuori tema.

        Grazie

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      • archeowealth 24 ottobre 2017 / 19:17

        Ottima scelta temo solo che tu sopravaluti gli interessi dei buoni e sottovaluti il rischio di perdite degli etf. Ti consiglio un margine di tolleranza per evitare soluzioni precipitose durante i momenti difficili.
        Per quello che riguarda i reit un peso ideale non esiste ma direi max 10% ptf. Direi che se un pac azionario è mensile quello del reit può essere semestrale.
        Per housers è certamente una diversificazione che però incastrerei sempre nel rischio complessivo reit. Una fonte di reddito ulteriore focalizzate su aree economiche che ancora stanno cercando di riprendersi. Se intendi investire entro fine ottobre di consiglio di iscriverti con il link del post. Al primo investimento in fase di collocamento avrai 50 euro di bonus da investire.
        A presto

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  6. iltrifoglioblog 13 novembre 2017 / 17:41

    Ciao molto interessante. unica cosa che mi spaventa è la trasparenza a livello legale. Housers è un intermediario tra il finanziatore e quali società real estate? Mi chiedo perchè un normale fondo real estate deve far fronte a mille obblighi legali nei confronti del risparmiatore mentre le società con cui lavora Housers no. Mi sbaglio?

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    • explowealth 16 novembre 2017 / 22:35

      Se vogliamo il lato debole di questo tipo di processo sta proprio nella società veicolo che viene costituita da colui che sponsorizza il collocamento (solitamente una SRL). Questa procedura è comunque consolidata nel mondo anglosassone dove il crowdfunding si basa proprio sulla creazione di società veicolo con finalità specifiche. Ovviamente c’è una dose di rischio in tutti gli investimenti immobiliari. ma credo anche che proprio la diversificazione sia utile a limitare il rischio. Per quello che mi riguarda scelgo sempre investimenti che privilegiano l’affitto e non prestiti finalizzati a nuove costruzioni/ristrutturazioni; questo dovrebbe alleviare ulteriormente il rischio.

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  7. iltrifoglioblog 22 novembre 2017 / 11:56

    grazie mille per la risposta. Mi sembra un tipo di investimento interessante ma non mi fiderei a metterci grandi somme prima di capire che tipo di tutele legali ho in caso di fallimento della società. Quello che mi piacerebbe capire è a chi sto dando i soldi. da quello che vedo housers è un portale che fa da tramite tra l’investitore e una società spagnola. ecco questa società spagnola è solida? chi c’è dietro? il sito italiano dice espressamente che ” I progetti illustrati non sono soggetti alla supervisione della Banca d’Italia o di qualsiasi altro organo regolatore nazionale o estero”.

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