Piano di Accumulo nel settore immobiliare con ETF e Crowdfunding Housers (6° puntata)

Fonte Housers – Santa Pola

Dopo la pausa estiva torno a parlare del mio personale piano di accumulo nel mondo real estate. Chi ha letto i primi cinque articoli della serie sa che per portare avanti questo progetto utilizzo strumenti classici di investimento a basso costo come ETF Reit sul mercato immobiliare europeo più strumenti innovativi di crowdfunding come quelli proposti da Housers (in attesa di capire come funzionerà la proposta del nuovo player italiano di crowdfunding immobiliare Concrete).

Proprio l’esperienza con la società spagnola Housers prosegue pur se tra alti e bassi. Housers sta cercando di adeguarsi ai rapidi cambiamenti anche regolamentari imposti (giustamente) dalle autorità di vigilanza, ma tutto sommato devo dire che i nuovi progetti proposti al pubblico sono numerosi per tutti e tre i tipi di modalità, risparmio, tasso fisso e investimento.

Modifiche sono intervenute nell’attività del marketplace che dopo, una fase un po’ tentennante, mi pare adesso essere tutto sommato ben gestito. Qualche perplessità rimane sul discorso legato alla fiscalità sulla quale mi aspetto che Housers fornisca chiarimenti entro la fine dell’anno. Per chi fosse interessato sul forum di Finanza Online è aperta da tempo una discussione su tutti gli aspetti di questo tipo di investimento.

Come sempre in questi casi di nuove forme di investimento consiglio comunque prudenza, un pò di studio della documentazione, curiosità ed ingressi graduali con piccoli importi su ogni progetto per aumentare la diversificazione e ridurre il rischio; importante anche una discreta dose di stress al servizio clienti per verificare la serietà della società.

Tra un po’ vi racconterò come procede il mio piano di accumulo di proprietà immobiliari, ma non solo. Infatti prosegue anche la crescita dei prodotti ETF Reit in portafoglio.

La mia preferenza va per l’ETF Spdr Europe ex – UK Real Estate. Prodotto ad accumulazione, a replica fisica, con spese correnti pari allo 0.3% del capitale investito con area di investimento quella europea esclusa la Gran Bretagna. Ho scelto questo ETF perché ritengo fondamentale per la crescita del mio potere d’acquisto investire il più possibile in Euro su asset fisici che modellano le loro quotazioni anche sull’andamento dell’inflazione. I Reit sono questo, ma anche uno strumento azionario influenzato dall’andamento dei tassi di interesse.

Se i tassi scendono i Reit guadagnano, se i tassi salgono i Reit perdono almeno in linea di massima. La motivazione è banale.

Con tassi in rialzo i finanziamenti per acquistare immobili sono più onerosi, gli scambi si diradano, le quotazioni soffrono. Ecco perché è fondamentale, non conoscendo noi dove saranno i tassi di interesse fra 20 anni, condire un po’ di azionario tradizionale con azionario immobiliare. La diversificazione premia ed in questa fetta di 2018 che ha visto i tassi decennali tedeschi dimezzarsi da febbraio ad oggi, l’ETF Reit mi ha dato (non lo nascondo) grandi soddisfazioni. Di seguito la mia attuale esposizione all’investimento considerando il valore nominale investito e non la valorizzazione attuale. Il dividend yield è la stima di “rendita” stabile al lordo della fiscalità che dovrebbe generare l’investimento sulla base delle informazioni desunte dal factsheet al momento dell’investimento (ed ovviamente in continuo cambiamento nel corso del tempo per effetto di nuovi investimenti).

Da inizio anno il guadagno è stato del 6% che diventa 13% rispetto a 12 mesi fa. Ricordo sempre che lo strumento ad accumulazione incorpora le variazioni di prezzo delle azioni sottostanti ed i dividendi incassati durante l’anno. L’ultimo factsheet dell’ETF indicava un rapporto dividend yield del 3.8% che al netto di tassazione 26% ed imposta di bollo porterebbe attorno al 2.6% la “rendita” che il fondo potrebbe essere in grado di generare annualmente. Ovviamente a questo verranno sottratte (o sommate) le variazioni di prezzo che tendenzialmente nel lungo periodo dovrebbero essere sempre positive pur se non si possono escludere eccezioni come quelle maturate a fine 2016 quando l’indice REIT Euro ex UK su base decennale fece segnare un -2% annuo.

Il motivo è di natura molto statistica, il confronto infatti era fatto sui prezzi di 10 anni prima al picco della bolla immobiliare del 2007. Appare ragionevole pensare per i prossimi anni ad una performance annua media attorno al 3-4%.

Torniamo ora ad Housers.

Premetto che ancora una volta devo fare i complimenti al servizio clienti di Housers sempre rapido ed efficacie nel fornire risposte ai miei quesiti. Detto questo ho effettuato qualche aggiustamento di portafoglio.

Ho venduto il progetto Pitti di Firenze perché, scaduto il periodo Instant Rent, l’immobile non è stato affittato. Mi sono così dato questa regola. Partecipo ai progetti, porta a casa i primi sei mesi di affitto con l’Instant Rent (la formula che garantisce l’incasso sicuro dei primi sei mesi di affitto per gli acquisti in fase di collocamento) e se al termine di questo semestre vedo che la ristrutturazione è ancora indietro (sul sito sono disponibili i progressi con tanto di foto) vendo sul Marketplace le mie quote. Ricordo infatti che i progetti risparmio non affittati dopo sei mesi non erogano nessun contributo fino alla stipula dell’affitto.

Possedendo solo 100 quote del progetto Pitti la liquidazione ha richiesto un paio di giorni nonostante fosse agosto, tutto abbastanza semplice e veloce.

Come accennavo all’inizio il Marketplace è stato modificato. Non sono più i venditori a inserire prezzi a loro piacimento, ma l’obbligo è quello di vendere la valore di costo, ovvero 1 Euro o successivamente in seguito alla revisione della stima di valore da parte dei promotir ad un prezzo superiore. La risposta di Housers alla mia richiesta del motivo di questa scelta è stato la seguente

il marketplace ha cambiato il suo funzionamento, il suo unico scopo sarà quello di dare liquidità agli investimenti. Con i cambi sul marketplace abbiamo inviato una newsletter informando gli utenti delle novità:https://www.housers.com/it/blog/2018/04/26/funzionamento-del-marketplace/
I cambiamenti sul marketplace si sono verificati per via delle direttive da parte della CNMV, l’organo di controllo delle piattaforme di crowdlending in Spagna.

Obiettivamente questo penalizza chi vende soprattutto dopo un po’ di tempo che si risulta proprietari (in pratica si è  costretti a vendere la casa al prezzo di acquisto o ad un valore stimato massimo anche dopo due o tre anni di possesso), ma offre un bel beneficio a chi, come il sottoscritto, è compratore con la volontà tendenzialmente di mantenere il progetto fino alla fine dei 5 o 10 anni quando l’immobile verrà liquidato.

Questo mi offre la possibilità di adottare un’ulteriore strategia. Sfruttando il Marketplace ho così incrementato la mia quota sul progetto Monec di Barcellona, Ourique di Lisbona e Col di Lana di Milano. Perchè questi tre progetti? Perchè sono quelli con contratti di affitto pluriennali (contratto anch’esso visibile sulla ricca documentazione allegata) In questo modo dovrei, salvo morosità dell’inquilino sempre possibile, non avere per i prossimi 2-3 anni buchi nell’erogazione periodica della rendita.

Purtroppo però due acquisti su tre non si sono rivelanti eccellenti per il timing. Dopo appena un mese infatti da Housers mi sono arrivate due mail in cui per il Col di Lana e il Monec mi veniva comunicata una sospensione nell’erogazione rispettivamente per spese di manutenzione straordinaria e ritardo nel pagamento da parte dell’inquilino. Benvenuti nel rischio vero dell’investimento immobiliare, ovvero quello della mancanza di continuità nel pagamento degli affitti o delle spese impreviste. Spero che dal prossimo mese ricominci regolarmente l’erogazione, ma anche in questo caso la diversificazione si rivela un tassello importante dell’investimento.

Siccome il mio piccolo borsellino comincia a crescere ho poi deciso di diversificare nei progetti tasso fisso, più rischiosi ma con rendimenti potenzialmente più elevati. Evito progetti che coinvolgono un solo immobile mentre prediligo operazioni con finalità commerciali (tipo il progetto di ostello Mercat Central a Valencia) costituite da lotti di immobili.

Le mie ultime scelte sempre con lotti da 100 Euro sono così andate sul Castellero Resort, sugli appartamenti turistici nella zona di Alicante – Santa Pola e per ultimo sul progetto  Ciudad Gran Turia a Valencia costituito da un mix di loft, locali commerciali e garage.

Fonte Housers – Castellero Resort

Rimane nel limbo la questione fiscale. Housers sui nuovi progetti trattiene già una quota di fiscalità relativa al paese nel quale il progetto viene portato avanti. Quindi ogni mensilità vedrà decurtato l’importo della rendita del 10% di commissione di Housers e della tassa applicata ad esempio in Spagna. Teoricamente questa imposta dovrebbe essere decurtata in qualità di anticipo tassazione dall’importo totale che dovrei al fisco italiano l’anno prossimo. Mi aspetto però dei chiarimenti da Housers in tal senso entro fine anno per avere la certezza di come compilare correttamente la dichiarazione dei redditi nel 2019.

Come di consueto di seguito potete vedere il mio posizionamento dopo gli aggiustamenti estivi con il rendimento medio finale che si mantiene sopra al mio target di 4% lordo annuo (lordo fiscalità, netto commissioni Housers considerando solo le rendite da affitto/interessi).

Chiudo il post confermando che Housers continua a mantenere aperto il canale di promozione “Presenta un amico”. Per coloro che si iscrivono sul sito tramite il link  promozionale che vi forniamo di seguito, Housers regala 25 Euro da investire fin da subito.

L’elemento interessante è che ogni nuovo iscritto può invitare un numero infinito di amici e, se alcuni di questi si iscrivono, per ognuno di loro avete diritto ad un bonus ulteriore di 25 Eur da utilizzare solo per i progetti in collocamento.

Se gli amici dovessere essere 10 vi ritrovereste con 250 Euro sul conto da investire. Si torni così alla solita capitalizzazione composta degli interessi che comincia a lavorare anche versando una cifra modesta a Housers.

Il bonus è  attivabile con il link seguente:

Bonus Housers 25€ riservato a nuovi iscritti

Se delusi dalla piattaforma si vende tutto sul Marketplace e si riporta a casa il capitale.

A questo punto non resta che darci appuntamento al prossimo post per gli aggiornamenti dei miei nuovi investimenti nel mondo del real estate.

Buon investimento a tutti.

Ogni lettore deve considerarsi responsabile per i rischi dei propri investimenti e per l’uso che fa delle informazioni contenute in queste pagine. I consigli proposti hanno come unico scopo quello di fornire informazioni. Non sono, quindi, un’offerta o un invito a comprare o a vendere titoli.

Leggi anche: Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.5)

Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.4)

Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.3)

Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.2)

Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.1)

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2 risposte a "Piano di Accumulo nel settore immobiliare con ETF e Crowdfunding Housers (6° puntata)"

  1. dalmas 20 settembre 2018 / 14:07

    Dalla Newsletter ADUC 2018 Nr. 27, del 13 settembre u.s.:

    30-08-2018 00:00 Housers e divieto Consob

    In riferimento alla Delibera n. 20242 Consob leggo che nel Dicembre del 2017 era stata sospesa per 90 giorni l’attività della società in oggetto. Non mi è chiaro se dopo questo periodo di tempo sia stata reintegrata o meno. In effetti, però, sembrerebbe che la situazione sia rientrata, visto che le offerte di investimento della Housers continuano ad apparire regolarmente in rete.
    Mario, dalla provincia di MI

    Risposta:
    La sospensione dell’offerta di quel genere di prodotti è poi divenuta divieto definitivo con Delibera 20345
    http://www.consob.it/web/area-pubblica/bollettino/documenti/hide/interdittivi/divieto/2018/d20345.htm

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    • explowealth 20 settembre 2018 / 23:00

      Attenzione il divieto di offerta non è scattato per la piattaforma Housers (che fa solo da intertmediario) ma per HSI ovvero la società di diritto olandese che faceva da contenitore dei fondi che venivano raccolti dai clienti per poi dirottarli su Lemon Way (il conto dove avvengono accrediti/addebiti). Infatti i primi contratti vedevano HSI come soggetto intestatario mentre ora i contratti sono fatti direttamente con le società che richiedono il finanziamento dell’offerta. Housers precisa la cosa da tempo sul suo sito scrivendo nella sezione in raccolta
      “Per disposizione della Consob del 22.12.2017, la pubblicazione delle offerte agli utenti italiani dei prestiti partecipativi avverrà attraverso prestiti diretti alle società richiedenti o intermediari differenti dalla HSI BV.
      Nel rispetto della normativa comunitaria e nazionale sul prospetto (Reg. EU 2017/1129), su questa piattaforma nessuna società offerente può richiedere investimenti superiori ad euro cinque milioni per periodi consecutivi di 12 mesi. In alcuni Paesi esistono dei limiti massimi di investimento per alcune tipologie di investitori, che vengono applicati automaticamente dalla piattaforma. Per maggiori informazioni contattare il servizio clienti”.
      Questo è quello che risulta al sottoscritto. Se qualcuno ha altre precisazioni è benvenuto.

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