Come Investire nel Real Estate Americano

Bassa remunerazione del capitale, incertezza economica, eccessivo carico fiscale, servizi sanitari carenti, clima, sono solo alcuni dei fattori che spingono numerose persone di diverse fasce di età alla ricerca di un investimento immobiliare estero verso il quale far convergere parte dei propri risparmi.

Che si tratti di pensionati o di uomini d’affari, ciò che motiva una scelta comunque coraggiosa, è l’obiettivo di migliorare la propria condizione economica e sociale in un ambiente più confortevole di quello dal quale si proviene.

L’investimento immobiliare non può essere paragonato ai più classici investimenti finanziari in obbligazioni ed azioni. Quando compriamo un’obbligazione prestiamo denaro ad un’impresa o a uno Stato che si impegna a restituire a scadenza il nostro capitale aumentato degli interessi. Quando compriamo un’azione, diventiamo soci di un’azienda che cercherà di massimizzare la remunerazione dei propri azionisti tramite dividendi ed aumento nel valore dell’azione stessa. In entrambi i casi, il rischio è comunque quello di perdere tutto o parte del capitale investito.

Nel caso di un investimento immobiliare, diventiamo di fatto degli imprenditori, in quanto acquistiamo da una controparte un immobile; da quel momento in avanti dovremo gestire le uscite (manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazioni, tasse, ecc…) ma anche le entrate generate dagli affitti o dall’eventuale capitale incassato all’atto della successiva vendita. Il valore dell’immobile tenderà a fluttuare nel corso del tempo per effetto di quotazioni di mercato soggette al classico meccanismo di domanda e offerta, ma chissà perché questo saliscendi provoca negli investitori meno ansia di quello che succede con qualsiasi altro investimento azionario.

Tra i pensionati italiani, luoghi come le Canarie e il Portogallo risultano tra le prime mete europee dove ricercare un investimento immobiliare. Tutti quei fattori elencati nel primo paragrafo, qui possono essere soddisfatti.

Luoghi, questi, adatti anche a chi ricerca la cosiddetta indipendenza finanziaria. Come abbiamo scritto diverse volte sulle pagine di questo blog, per arrivare all’obiettivo dell’indipendenza finanziaria servono entrate generate da rendite periodiche, investimenti remunerativi, ma anche riduzione del costo della vita.

Negli Stati Uniti lo spostamento della propria residenza verso città con un costo della vita più basso rappresenta uno dei pilastri dei cultori del raggiungimento dell’indipendenza finanziaria; numerosi sono i siti internet che mostrano regolarmente gli “arbitraggi” immobiliari più vantaggiosi tra le varie aree del paese.

Proprio l’investimento real estate negli Stati Uniti rappresenta da sempre uno dei desideri neanche tanto reconditi dei risparmiatori italiani alla caccia di nuove opportunità. Nonostante la gravissima crisi del 2008, i prezzi del mercato immobiliare americano vantano ancora un tasso di crescita medio annuo che negli ultimi 20 anni sfiora il 4% nominale. Considerando che i prezzi al consumo in media sono saliti annualmente del 2.3%, l’immobile si conferma soprattutto un buon strumento di copertura contro l’inflazione.

Ma acquistare un immobile fisico è l’unica strada percorribile per realizzare un investimento in terra americana o comunque straniera? No, e di seguito vedremo quali altre opzioni possono essere praticate combinando un’adeguata remunerazione alla riduzione dei rischi.

Acquistare un immobile negli Stati Uniti non è un’operazione particolarmente complessa. Esistono online diversi intermediari che offrono servizi di consulenza nelle fasi di acquisto degli immobili.

Individuato l’edificio che si vuole acquistare, il denaro viene trasferito nell’escrow account (una sorta di conto corrente garantito) di un Closing Agent (un professionista che svolge praticamente le funzioni del notaio). Segue un compromesso di acquisto, il versamento di un acconto nel conto di garanzia ed il saldo al momento del rogito. I costi di questa operazione negli Stati Uniti sono solitamente contenuti (1-1.5%) e comprensivi di tasse, assicurazioni e compensi del Closing Agent. Tutto fattibile dall’Italia ma con una buona dose di fiducia che l’acquirente deve riporre nell’intermediario prescelto.

Molto meglio recarsi direttamente in loco anche per verificare di persona lo stato degli immobili da acquistare; in questo modo si eviteranno spiacevoli sorprese post rogito. Basterà richiedere l’autorizzazione ESTA (l’Electronic System for Travel Authorization) per ottenere il diritto di entrare negli Stati Uniti per un periodo inferiore ai 90 giorni, effettuare tutti i sopraluoghi del caso affiancati da professionisti del settore e decidere dopo aver toccato con mano. E’ importante però sapere che l’acquisto di una proprietà sul suolo americano non comporta l’ottenimento del permesso di soggiorno permanente o della Green Card per i quali bisognerà seguire percorsi autorizzativi decisamente più complessi.

Siccome spesso e volentieri l’acquisto si concentra su un immobile, ecco che verificare di persona ed andare alla ricerca di consulenti fidati diventa cruciale per il buon esito dell’investimento. Sbagliare dopo aver impiegato una buona fetta dei propri risparmi sarebbe fatale.

Ecco perché, per coloro che vogliono cercare l’investimento nel real estate in terra straniera, esistono altre alternative più interessanti sotto il profilo della diversificazione del rischio.

Come sanno bene i nostri lettori, una forma alternativa di investimento è quella del crowdfunding immobiliare. Attraverso una piattaforma digitale di un intermediario, un risparmiatore può decidere di acquistare “quote” di un immobile realizzando un vero e proprio investimento. Il rischio può essere in questo caso spalmato su più case o locali commerciali in località geografiche diverse.

La rendita viene generata, come nel caso dell’immobile fisico, da entrate periodiche derivanti da canoni di affitto o restituzione di quote di prestiti a cui si sommerà (o si detrarrà) la variazione del valore dell’immobile nel momento della vendita. Tutto ciò con un grande vantaggio rispetto all’acquisto di una singola unità immobiliare fisica.

L’investitore nel real estate crowdfunding non dovrà preoccuparsi di adempimenti amministrativi, variazioni legislative, solleciti ad inquilini morosi ed altre perdite di tempo varie che rimangono a carico della società incaricata. Se ad un certo punto l’investimento non risulta più soddisfacente, si vende la propria quota sui Marketplace.

Sul nostro blog abbiamo da tempo dimostrato che è possibile avviare un piano di accumulo su proprietà immobiliari utilizzando società come Housers la quale, all’interno della propria offerta, propone residenze locate in Spagna, Portogallo ed Italia. Presto allargheremo l’attività di investimento anche alla Gran Bretagna con Property Partners, ma avremo modo di riparlarne in modo più specifico nei prossimi giorni.

Purtroppo, per il mercato americano non è possibile utilizzare la pratica del real estate crowdfunding se non si possiede la cittadinanza americana. Big del settore come Fundrise, Realty Mogul, Realtyshares vietano infatti ai cittadini non statunitensi la possibilità di accedere all’investimento negli States tramite crowdfunding.

Esiste però una terza via per accedere al mercato immobiliare americano, altrettanto valida e soprattutto ancora più diversificata per quello che riguarda il rischio: lo strumento dei REIT.

I REIT (Real Investment Trust) sono dei veri e propri fondi immobiliari quotati in borsa. Nati oltre 50 anni fa negli Stati Uniti per favorire lo sviluppo del mercato immobiliare attraverso la raccolta del risparmio, sono diventati nel corso del tempo delle vere e proprie asset class di investimento grazie anche ad un regime di tassazione agevolato che consente la distribuzione di dividendi particolarmente elevati. Esattamente ciò che cerca chi vuole ottenere una rendita.

I REIT americani negli ultimi 20 anni hanno generato un rendimento annuo composto superiore all’8% con una volatilità tipica però di un azione e per questo si presta ad investimenti con orizzonte temporale di lungo periodo.

Come per il crowdfunding immobiliare, con somme contenute si possono acquistare quote di questi fondi che però investono in un numero decisamente maggiore di proprietà immobiliari residenziali e commerciali. Il beneficio di diversificazione ottenuto da questo tipo di investimento si rivela così molto più elevato.

Se a questo sommiamo il fatto che ormai sul mercato sono quotati diversi ETF che replicano i principali indici REIT europei ed americani, la liquidabilità della strumento risulta molto più elevata rispetto ai marketplace del crowdfunding.

Tornando al nostro tema di come investire nel real estate statunitense, uno degli ETF più scambiati sulla borsa italiana è l’iShares US Property Yield costituito da ben 125 titoli in grado di coprire investimenti che vanno dai capannoni industriali agli hotel, dalle case di riposo ai condomini. Chi è a caccia di una rendita qui troverà soddisfazione incassando trimestralmente un dividendo.

Chi fisicamente decide di abbandonare il luogo di residenza per andare a passare un tempo più o meno lungo della propria vita all’estero, dovrà esclusivamente valutare l’acquisto fisico di un immobile con l’accortezza di verificare in loco le caratteristiche dello stesso.

Chi invece dall’immobile vuole ottenere una rendita finanziaria eliminando le incombenze amministrative, può tranquillamente evitare di puntare esclusivamente su una o due proprietà, ma piuttosto diversificare il rischio e le opportunità tra decine se non centinaia di immobili.

Il crowdfunding ed i REIT sono gli strumenti più indicati per raggiungere questo obiettivo.

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