Piano di Accumulo nel settore immobiliare: comincio ad investire in UK con Property Partners (Puntata n.7)

Dopo aver iniziato l’esperienza del crowdfunding immobiliare con Housers alla fine del 2017, ho deciso di aumentare la diversificazione del mio (per ora piccolo) portafoglio di quote di immobili acquistati tramite piano di accumulo con il sistema del crowdfunding.

In piena incertezza legata alla Brexit ho deciso così di iniziare la mia esperienza con uno dei più importanti player del settore real estate crowdfunding, l’inglese Property Partner.

Sono oltre 10 i miliardi di Sterline di progetti immobiliari acquistati, gestiti e venduti dal team di Property Partners a partire da gennaio 2015 quando la piattaforma online di negoziazione è stata aperta agli investitori inglesi e non. Una delle caratteristiche che sicuramente hanno attirato la mia attenzione in questi mesi di “rodaggio” è stata proprio l’apertura degli investimenti anche agli investitori stranieri una peculiarità che, come abbiamo visto nell’articolo della settimana scorsa, non si trova nel crowdfunding americano dove piattaforme come Realtyshare, Fundrise e Realty Mogul sono chiuse ai cittadini extra USA.

Rimossa la barriera all’ingresso ho voluto però approfondire ulteriormente la conoscenza della società dapprima iscrivendomi al sito come utente e poi applicandomi con un primo investimento di prova in questo progetto.

Un antico forte adibito ad abitazioni di lusso sull’isola di Wight era il progetto perfetto per un amante dei paesaggi inglesi some il sottoscritto. E da qui è partita la mia avventura con Property Partner.

Ma perché investire in un mercato immobiliare tutto sommato maturo come quello inglese, oltretutto sotto rischio Brexit?

Intanto perché in questi anni le quotazioni in termini reali delle abitazioni britanniche si sono normalizzate ed ora appaiono fair value come si dice in gergo.

Poi c’è la volontà di diversificare l’investimento nella zona Euro già portato avanti con Housers e con l’ETF REIT da me scelto appositamente ex UK. Infine c’è la Sterlina, una moneta che per effetto della Brexit ha perso molto valore negli ultimi due anni, un valore che in caso di riapprezzamentto si traslerebbe in una plusvalenza anche sull’investimento immobiliare.

Certamente prezzi delle case e Sterlina possono deprezzarsi in un’ipotesi di hard Brexit o di economia inglese che entra in crisi per i nuovi accordi con la UE, ma qual’è quell’investimento privo di rischio? Se si diversifica e soprattutto si utilizza il metodo del piano di accumulo, tutto diventa più sfumato e credo sia giusto cercare opportunità di rendita in giro per il mondo con un rischio calcolato.

Property Partners è specializzato nel lancio di progetti immobiliari in Inghilterra e Galles. Progetti di varia natura, dal residenziale al commerciale fino alle case studentesche.

L’apertura di una posizione utente presso Property Partner è molto semplice, si fa tutto online compreso l’invio dei documenti che servono a verificare la propria identità come richiesto dalla FCA (Financial Conduct Authority), l’autorità che controlla e regola ogni attività finanziaria inglese.

Ogni proprietà che trovate nella piattaforma online è posseduta da un SPV (special purpose vehicle), ovvero una società registrata come UK Limited Company. Quando si decide di acquistare una proprietà si acquista una quota di azioni di questo veicolo, più o meno la stessa cosa che accade con Housers.

L’acquisto è self service, nel senso che si può partecipare a progetti in fase di lancio, oppure acquistare da altri utenti sul marketplace. La commissione unatantum al momento dell’acquisto è del 2% e fin dal mese successivo  si comincia ad incassare la propria quota di affitti mensili.

Il versamento minimo di ingresso è di 250 Sterline e da lì in avanti si potranno acquistare quote di immobili anche per sole 5 Sterline, un bel vantaggio per chi non ha molti capitali da impiegare.

La propria posizione è visibile online da un dashboard riepilogativo supportato anche da una app per smartphone.

Tutto molto simile a Housers anche nella vendita di una partecipazione immobiliare, che per ora non ho ancora effettuato, ma che in fase di simulazione è risultata molto semplice ed intuitiva.

Ogni attività immobiliare è sottoposta a revisione di valore compiuta ogni sei mesi da una società indipendente; questo permette di avere quotazioni degli immobili ad un valore non tanto lontano da quello di realizzo.

Al termine del quinto anno si aprono poi le finestre di vendita che permettono all’azionista di restituire al prezzo di mercato l’immobile senza dover passare dal marketplace.

Questa opzione, unita ad un marketplace comunque caratterizzato da un buon livello di liquidità (3-4 giorni rappresentano il tempo medio di permanenza di un ordine di vendita sul marketplace), forniscono certamente una buona garanzia per coloro che vogliono investire con Property Partners.

Come tutte le attività di crowdfunding anche per Property Partners esistono rischi.

In primis quello valutario perché qui si comprano attività immobiliari in Sterline.

Rischi di mercato legati alla svalutazione degli immobili, rischi di controparte legati al fatto che i costi dell’investimento possono superare i ricavi (ad esempio per opere di manutenzione straordinaria, di morosità degli inquilini o di invenduto nel caso di acquisti di blocchi di edifici), rischi di illiquidità (anche se la finestra temporale dei 5 anni attenua questo rischio).

Altro rischio è quello, seppur remoto, di default della stessa Property Partner che vale sempre la pena ricordare rappresenta nulla più di un intermediario.

La liquidità, nel caso si verificasse questo evento, sarebbe salva in quanto  segregata in conti separati, i contratti verso le SPV idem in quanto stipulanti tra utente e SPV stessa. Il problema sarebbe naturalmente di natura organizzativa in quanto la gestione si farebbe più problematica, oltre naturalmente al venir meno della possibilità di vendere sul marketplace le proprie proprietà. La supervisione esercitata su Property Partner dalla FCA aumenta certamente il grado di affidabilità della società.

Come per Housers questi tipi di attività devono necessariamente essere catalogate tra gli investimenti alternativi e con basso grado di liquidità. Anche se i marketplace offerti da operatori come Property Partners mi sembrano molto validi (superiori a quelli di Housers) non bisogna mai escludere i fenomeni di coda.

Il capitale impegnato in queste forme di investimento mira a produrre una rendita immobiliare nel tempo, ma per il sottoscritto non supererà mai più del 10% di tutti gli investimenti in essere che sono e saranno sempre di natura prevalentemente azionaria ed obbligazionaria.

Come di consueto di seguito potete vedere il mio posizionamento dopo gli aggiustamenti autunnali. Oltre alla novità inglese ho acquisito una nuova partecipazione in un complesso residenziale di lusso in Costa del Sol allargando la copertura geografica della Spagna anche al sud del paese.

Il rendimento medio finale che si mantiene sopra al mio target di 4% lordo annuo (lordo fiscalità, netto commissioni Housers e Property Partners considerando solo le rendite da affitto/interessi). Agli investimenti effettuati via crowdfunding aggiungo naturalmente quelli compiuti via ETF REIT.

Ricordo sempre in chiusura che Housers continua a mantenere aperto il canale di promozione “Presenta un amico”. Per coloro che si iscrivono sul sito tramite il link  promozionale che vi forniamo di seguito, Housers regala 25 Euro da investire fin da subito.

Il bonus è  attivabile con il link seguente:

Bonus Housers 25€ riservato a nuovi iscritti

A questo punto non resta che darci appuntamento al prossimo post per gli aggiornamenti dei miei nuovi investimenti nel mondo del real estate.

Buon investimento a tutti.

Ogni lettore deve considerarsi responsabile per i rischi dei propri investimenti e per l’uso che fa delle informazioni contenute in queste pagine. I consigli proposti hanno come unico scopo quello di fornire informazioni. Non sono, quindi, un’offerta o un invito a comprare o a vendere titoli.

Leggi anche:Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.6)

Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.5)

Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.4)

Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.3)

Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.2)

Piano di accumulo nel settore immobiliare (puntata n.1)

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2 risposte a "Piano di Accumulo nel settore immobiliare: comincio ad investire in UK con Property Partners (Puntata n.7)"

  1. fede 3 dicembre 2018 / 16:49

    Se non sbaglio utilizzate l’etf europa ex uk: potrebbe (da solo) sostituire un reit globale in portafoglio?

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    • explowealth 3 dicembre 2018 / 23:22

      Dipende dalla finalità. Nel mio ptf l’ETF ex UK è uno degli strumenti generatori di rendita ma soprattutto in grado di proteggere l’investimento dall’inflazione. Consapevole che se i tassi dell’Area Euro saliranno soffrirà, ma molto difficilmente perderò potere d’acquisto nel lungo periodo. La scelta ricade su questo perchè vivo nella zona Euro ed è quella l’inflazione dalla quale mi devo proteggere.
      LA scelta di un REIT mondiale la vedo più speculativa. Entrano in gioco rischio cambio e dinamiche di crescita economica ed inflazionistiche diverse.
      Non sostituisce un reit globale quello europeo perchè ha finalità diverse e rischi valutari comunque inesiste

      Mi piace

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