Piano di Accumulo nel settore Immobiliare – Crowdfunding #8

Interno, Neoclassico, Design, Di Lusso

Il 31 dicembre 2018 il Sole24Ore ha pubblicato un articolo centrato sul tema “come vivere di rendita con il mattone”.

Articolo che ovviamente in pieno clima festivo mirava ad attrarre qualche migliaio di click in più nell’ultimo giorno lavorativo dell’anno, ma che tutto sommatto mi ha fatto piacere perchè ha confermato la validità di un fenomeno che credo nei prossimi anni prenderà decisamente piede, quello del crowdfunding immobiliare.

Il mio percorso è partito alla fine del 2017 (qui trovate il mio primo articolo) con un piano di accumulo da 100 Euro al mese che va avanti regolarmente e che, oltre a generare per ora una piccolissima rendita passiva, mi sta facendo conoscere un fenomeno e soprattutto delle piattaforme di crowdfunding, molto interessanti.

Nell’ultimo post vi ho parlato di Property Partner, forse la più importante piattaforma europea di crowdfunding nel settore real estate. In questo caso l’investimento è centrato sulla Gran Bretagna, ma con Housers ho avuto la possibilità di spaziare in tutto il Sud Europa (Grecia esclusa) ed ora sto monitorando altre due piattaforme specializzate nel mercato tedesco e baltico. Vi riferirò al momento opportuno se troverò interessanti queste alternative.

Ma torniamo all’articolo del Sole24Ore dove il fenomeno FIRE, di cui abbiamo cominciato a scrivere sul blog, si affaccia in modo sempre più interessante.

Leggi: FIRE. Cos’è e come si raggiunge per vivere di rendita #1

Il Sole24 Ore, con Scenari Immobiliari, ha elaborato una serie di mix di investimenti per verificare se sia possibile, accumulato un capitale di un milione di euro, andare in pensione indipendentemente dagli assegni di Enti e Casse e dai vincoli di età e versamenti. Un trend che sta rapidamente prendendo piede al di là dall’oceano. Negli Stati Uniti sono sempre di più le coppie o le famiglie che decidono di cambiare stile di vita. Il riferimento è a professionisti di successo o dirigenti ben retribuiti, con entrambi gli adulti che lavorano.

Nella fascia alta della popolazione si fa strada la volontà di dire basta a stili di vita dispendiosi che assorbono in toto il proprio tempo ed erodono retribuzioni anche molto elevate, con una buona dose di stress. Si decide allora di darsi un obiettivo temporale, per esempio dieci anni, in cui prevalga la filosofia del risparmio a tutti i costi per accantonare rilevanti cifre mensili: dai quartieri e le città super costosi ci si trasferisce in aree con una buona qualità della vita ma senza sfarzi, le vacanze intorno al mondo vengono sostituite da camping in famiglia e così via: ecco allora che è più facile accantonare per esempio 5mila dollari (o euro)  al mese su uno stipendio doppio di 10mila, il che moltiplicato per 10 anni significa 600mila dollari (o euro) di soli accantonamenti, i quali se ben investiti possono diventare, alla fine del periodo, ben di più.

 

Architettura, Render, Esterni, Design

Al di là dell’esempio di qualche portafoglio immobiliare citato all’interno dell’articolo, ancora una volta viene ribadito un concetto che da anni stiamo sottolineando come cruciale per ogni investimento, ancora di più in quello sul mattone.

Nelle ipotesi che abbiamo costruito – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – riusciamo a ottenere da un minimo di 75mila euro a un massimo di 81mila euro se i portafogli immobiliari sono completamente investiti in Italia. Suggeriamo però una diversificazione internazionale, secondo la stessa logica della diversificazione dei portafogli finanziari.

Diversificare è obiettivamente impossibile quando si hanno a disposizione capitali  ridotti ed è per questo che le piattaforme di crowdfunding sono a nostro modo di vedere lo strumento migliore per iniziare. Poi con il passare del tempo se si riuscirà ad accumulare cifre più consistenti, un appartamento alle Canarie, a Parigi o altrove potrà sempre essere acquistato. Ma bisogna pur iniziare e serve tempo, tanto tempo per permettersi un immobile intero all’estero o in Italia.

Per quello che riguarda il mio progetto di piano di accumulo immobiliare (che ricordo sempre non ci rende proprietari di parti di immobile, ma semplicemente finanziatori di progetti remunerati ad un tasso di interesse), la progressiva crescita del montante investito va avanti nei tempi e modi previsti. Ho incrementato sia in Housers che in Property Partners la mia partecipazione.

Per quello che riguarda la piattaforma spagnola abbiamo acquistato sul CCD (l’ex Marketplace) una quota di partecipazione di un immobile locato a pochi passi dalla Marina di Valencia. Un appartamento di 104 mq in una zona che conosco per averla visitata diverse volte e che ritengo essere molto interessante perchè a due passi dalla celebre spiaggia di Malvarrosa.

Risultati immagini per valencia malvarrosa

L’aspetto interessante di questo acquisto è legato al fatto che, essendo uno dei primi immobili ad essere stati collocati su Housers a luglio 2017, ed essendo un progetto a 60 mesi, di fatto ho acquistato a prezzo 100 (valore iniziale di collocamento) una quota di un immobile che fra tre anni e mezzo sarà venduto (ma che dovrebbe aver già incorporato la rivalutazione di prezzo degli ultimi 18 mesi).

Ipotesi di plusvalenza verificabili solo nel momento di realizzo del progetto, esattamente quello che succederà con il progetto Col di Lana a Milano. Housers mi ha comunicato che il promotore ha deciso di vendere in anticipo l’immobile.  Il tasso di morosità su questo immobile è stato limitato ad 1 mese su 15 e visto l’andamento dei prezzi degli immobili a Milano confido in una plusvalenza di prezzo nella vendita di marzo. Visto che è una novità vi terrò aggiornati su questa novità e su come Housers regolerà la questione.

Per ultimo, sono tuttora in fase di finanziamento di un nuovo progetto di 2 edifici in una zona ricca di cattedrali e monumenti in pieno centro a Siviglia con un rendimento annuo atteso del 4.5% annuo.

Ecco la mappa dei miei investimenti attuali con Housers

In terra inglese intanto ho piazzato il secondo acquisto in una zona a me cara, ovvero quella di Bath.

L’investimento è stato fatto tramite Property Partners in un blocco di 4 palazzine in una zona molto tranquilla della campagna inglese.

property parntners bath

Complessivamente in queste due piattaforme ho finora investito una cifra di poco inferiore ai 2000 Euro con un rendimento al lordo di commissioni della piattaforma e della tassazione che si avvicina al 5%, naturalmente al netto di eventuali rivalutazioni (o svalutazioni) degli immobili.

housers posizione

Segnalo intanto l’interessante promozione lanciata per tutti i nuovi clienti da parte degli spagnoli di Housers. Per festeggiare i 100 mila utenti iscritti sulla piattaforma torna la promozione “Presenta un amico”. Per coloro che si iscrivono sul sito tramite il link  promozionale che vi forniamo di seguito, Housers regala 25 Euro da investire fin da subito. Se poi i nuovi iscritti, dopo il primo acquisto sulla piattaforma, invitano nuovi amici si possono ottenere altri bonus da 25 Eur per ogni nuovo iscritto, il tutto senza limiti massimi.

Il bonus è  attivabile con il link seguente:

Bonus Housers 25€ riservato a nuovi iscritti

A questo punto non resta che darci appuntamento al prossimo post per gli aggiornamenti dei miei nuovi investimenti nel mondo del crowdfunding real estate.

Buon investimento a tutti.

Ogni lettore deve considerarsi responsabile per i rischi dei propri investimenti e per l’uso che fa delle informazioni contenute in queste pagine. I consigli proposti hanno come unico scopo quello di fornire informazioni. Non sono, quindi, un’offerta o un invito a comprare o a vendere titoli.

 

Annunci

6 risposte a "Piano di Accumulo nel settore Immobiliare – Crowdfunding #8"

  1. Roberto 13 febbraio 2019 / 8:02

    Rimango dubbioso sull’approccio all’investimento.
    Considerando la tassazione ad aliquota marginale IRPEF i rendimenti rischiano di diminuire notevolmente. Quindi, salvo voler valutare il piano di accumulo da euro 100 per singola iniziativa a livello accademico, ritengo che l’investimento non remuneri il tempo di valutazione del progetto. Cosa ne pensate?

    Mi piacerebbe avere dei chiarimenti in merito alla tassazione dei progetti extraitalia, colpiti da trattenuta ala fonte e lavati al meccanismo della doppia tassazione.
    Grazie e complimenti per il blog, sempre molto chiaro, diretto e interessante.

    Mi piace

    • explowealth 13 febbraio 2019 / 21:27

      Comprendo che i piccoli importi scaldano poco il cuore, ma quando cominciano da 3 cifre a diventare a 4 e poi magari a 5 allora ecco che il volume della rendita passiva comincia a farsi interessante anche al netto delle tasse. Per quello che riguarda la tassazione sono in attesa dei chiarimenti id Housers Easy Tax. Pochi giorni fa ho ricevuto questo messaggio “ti confermiamo che stanno per arrivare le risposte di EasyTax Assistant sulla tassazione, ci hanno semplicemente chiesto qualche giorno in più per poter fornire delle risposte complete ed esaustive”. Credo che qui avremo dei chiarimenti molto interessanti ed importanti.
      Sullo scaglionew Irpef è ovvio che l’intestazione dell’investimento dovrebbe essere fatto su chi in famiglia ha redditi più bassi in modo da rientrare al 23% o al 27%. Non vedo grandi differenze rispetto al 26% salvo segnalare in autonomia gli incassi in dichiarazione.
      Allo stato attuale per la tassazione vale ciò che troviamo nelle FAQ dove viene anche spiegato che l’anticipo fiscale versato alle società promotrici estere rappresenta un credito d’imposta. Anche su questo comunque mi aspetto risposte da Easy Tax a breve sul blog di Housers.

      ” Gli investitori di Housers (i cd. crowdfunders) fiscalmente residenti in Italia che, nel corso del periodo d’imposta, hanno investito nei progetti contenuti nella piattaforma http://www.housers.com, e ne hanno ottenuto periodicamente i frutti tramite interessi mensili, devono dichiarare tali redditi, come redditi diversi, nel Mod. Unico ovvero nel Mod. 730. Gli interessi così ottenuti saranno tassati ad aliquota marginale in base allo scaglione Irpef di competenza.
      Gli interessi pagati dalle società promotrici spagnole ad investitori non residenti (nella fattispecie ad investitori italiani) subiscono in Spagna una ritenuta in uscita del 19%. L’investitore potrà recuperare, tramite il meccanismo del credito di imposta, nella sua dichiarazione dei redditi, l’importo della ritenuta subita all’estero, fatte salve le regole relative alle convenzioni contro le doppie imposizioni.
      Gli interessi pagati dalle società promotrici italiane ad investitori italiani subiscono in Italia una ritenuta in uscita del 26%”

      Mi piace

  2. Luk 13 febbraio 2019 / 10:14

    Il problema principale di Housers è che non fa da sostituto d’imposta, per cui c’è la bella grana della dichiarazione dei redditi da sorbacarsi, altra cosa non secondaria: trasparenza zero, ti dicono su quel progetto ci sono state delle spese (mai reconditate) per cui niente interessi, io lo sconsiglio.

    Mi piace

    • explowealth 13 febbraio 2019 / 21:42

      Sono d’accordo sul discorso legato al sostituto d’imposta anche se la tassazione ad aliquota marginale Irpef credo renda complicata questa cosa, ma magari sbaglio. Come ho risposto ad altro commento attendo l’imminente pubblicazione dei quesiti rivolti ad Easy Tax per fare più chiarezza. Sulla dichiarazione è una rottura, ma tutto sommato piuttosto semplice visto che Housers fornisce la rendicontazione per anno.
      Per quello che riguarda la trasparenza non vedo grandi differenze rispetto ad esempio ad un ETF Reit. Anche in questo caso gli immobili o le attività sottostanti hanno costi e ricavi fluttuanti, ma essendo migliaia nessuno si sogna di andare a verificare chi è moroso e quali spese sono state sostenute. Si compra il pacchetto e si va avanti confidando in un rendimento complessivo soddisfacente. Lo stesso con Housers. Si frammentano molto i progetti e si diversifica. Qualche sola si prenderà come in tutti gli investimenti (la mia al momento è il progetto di ostello a Valencia) altre si riveleranno veri affari (ho immobili che da 15 mesi pagano regolarmente affitti con rendimenti lordi superiori ad un ETF corporate High Yield). Il vero limite di questi investimenti rimane a mio modo di vedere la liquidabilità non sempre immediata nonostante il marketplace.

      Mi piace

  3. Roberto Lollo 13 febbraio 2019 / 10:15

    Grazie x l’interessantissimo artico. Fare un PAC su un ETF immobiliare internazionale potrebbe essere una valida alternativa o sono due cose diverse e non c’entra nulla con il crowdfunding immobiliare?
    Grazie
    Roberto

    Mi piace

    • explowealth 13 febbraio 2019 / 20:55

      L’ETF sul quale ritengo possa essere più sensato attivarsi è quello sull’immobiliare della zona Euro per avere una buona copertura sulla futura inflazione senza rischi di cambio.
      I REIT sono strumenti naturalmente diversi dagli strumenti utilizzati su queste piattaforme di crowdfunding. In questo caso parliamo di prestiti partecipativi ad un progetto.
      So che in diversi storcono il naso di fronte a queste attività e nessuno credo possa mettere la mano sul fuoco su qualsiasi attività di investimento, ma senza rischio non c’è rendimento ed obiettivamente qui il rischio mi pare contenuto ed i rendimenti interessanti.
      Ripeto che il grande vantaggio dei REIT a dispetto delle piattaforme di crowdfunding, è certamente la maggiore e più veloce liquidabilità. I REIT ogni giorno vedono il loro prezzo variare per effetto della speculazione di borsa, cosa che non succede qui ma non perchè gli asset immobiliari sottostanti hanno un prezzo di realizzo fisso, ma perchè solo alla scadenza del progetto dopo aver incassato la rendita si scoprirà se l’immobile si è rivalutato. Questo vale naturalmente per i progetti che pagano affitti mentre per i prestiti partecipativi il buon fine del progetto ci sarà se il promotore ripagherà ciò che ha promesso.
      Cmq nella mia personalissima classifica il REIT è ancora un gradino sopra il crowdfunding.

      Mi piace

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Google+ photo

Stai commentando usando il tuo account Google+. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.