Piano di accumulo nel settore immobiliare: la differenza tra equity e lending crowdfunding (8° puntata)

 

Villas, Property, Real Estate

Il crowdfunding immobiliare sta crescendo in modo lento ma inesorabile anche in Europa. Non siamo ancora ai numeri “americani”, ma il fenomeno merita attenzione.

Secondo il terzo Report italiano sul Crowdinvesting diffuso a luglio dello scorso anno dal Politecnico di Milano, a giugno 2018 erano più di 100 le piattaforme attive nel mondo e quasi la metà erano concentrate in Europa.

Numeri importanti che ancora non trovano però riscontro nei volumi. Seppur in crescita, la raccolta in Europa a giugno 2018 si attestava a 2,1 miliardi di Euro contro i 5,8 miliardi di Dollari degli Stati Uniti.

I bassi rendimenti offerti dalle obbligazioni governative e corporate stanno spingendo gli investitori di tutto il mondo occidentale alla ricerca di nuove soluzioni.

Lo abbiamo fatto anche noi con il nostro personale Piano di Accumulo basato su Crowfunding immobiliare. Ne parleremo nell’ultima parte del post.

Fino a qualche anno fa il mondo immobiliare risultava poco frequentabile da coloro che, avendo uno scarso capitale iniziale a disposizione, volevano unire la diversificazione dell’investimento alla liquidità dello stesso.

Se capitale, diversificazione e liquidità riescono ad essere messe a disposizione dell’investitore in un unico pacchetto, completato dalla completa delega di tutte le incombenze amministrative legate alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile, alla riscossione dell’affitto, al pagamento delle tasse, ecc…, ecco che il recente boom del crowdfunding immobiliare trova la sua logica spiegazione.

Le piattaforme che si stanno aprendo al mercato offrono una sintesi di tutto questo.

Accesso a decine di progetti con importi anche molto ridotti (in alcuni casi bastano 50 Euro), diversificazione geografica ed infine liquidabilità dell’investimento grazie a sistemi di compravendita interni alle piattaforme stesse in cui si incontrano gli iscritti.

Quello della liquidità rappresenta certamente tuttora uno dei fattori di maggiore debolezza di questo tipo di investimento, ma più aumenta la partecipazione, più il fenomeno si diffonde, più  questi mercati (comunque non regolamentati e questo vale sempre la pena di ricordarlo) diventano liquidi.

Una nuova modalità di investimento che presenta forme e rischi diversi.

Manor House, Sri Lanka, Hotel, Pool

Per quello che riguarda le forme possiamo citare i due tipi di crowdfunding immobiliari più diffusi, equity e lending crowdfunding.

In entrambi i casi vengono finanziati progetti di natura residenziale o commerciale in cambio di una remunerazione del capitale. Qui trovate un articolo interessante che spiega la differenza tra i due modelli.

Nel caso di piattaforme equity  l’investimento avviene attraverso sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario (SPV)  che promuove il progetto immobiliare.  In Europa una delle più celebri è l’inglese Property Partners.

Leggi anche: Piano di Accumulo Immobiliare: comincio ad investire in UK con Property Partners

In Italia Walliance è la prima piattaforma partita nel 2017. Di recente si è affacciata sul mercato anche Concreteinvesting.

Nel caso di Walliance sostanzialmente il cliente che mette i soldi diventa proprietario finanziando la campagna di azioni di una società veicolo costituita dal promotore che ha investito (o spesso solo cofinanziato) il progetto.

A questo link Walliance spiega in cosa consiste la sua attività di equity lending.

Nel caso di piattaforme lending l’investimento avviene invece prestando denaro ai promotori del progetto immobiliare, che poi lo rimborseranno riconoscendo una remunerazione, che può essere fissa o indicizzata.

Siamo di fronte in questo caso ad una sorta di obbligazione.

Swimming Pool, Garden House, Water

Housers rappresenta il caso di successo più importante in Europa . E’ nata nel 2015 ed è una piattaforma extranazionale che investe in Spagna, Portogallo ed Italia.

Leggi anche: Costruire una rendita con il Crowdfunding immobiliare, comincio con Housers

In questo caso si va da prestiti effettuati a favore di un promotore il quale retrocede ogni mese i proventi degli affitti percepiti con una eventuale plusvalenza (minus) nel momento della vendita dell’immobile, fino a progetti di breve periodo in cui un costruttore retrocede importi mensili prestabiliti quali interessi per la quota di prestito ottenuta dall’investitore.

Al netto del fattore liquidità,  comunque importante quando si decide di investire in questi progetti, esistono naturalmente dei rischi nell’approcciare queste modalità.

Nell’equity crowdfunding il rischio principale è legato alla svalutazione del progetto in cui si è investito.

Nel caso del lending si va dalla morosità dell’inquilino che non paga l’affitto fino all’insolvenza  del promotore che non rimborsa le quote di sua spettanza.

A questo punto è proprio l’intermediario che deve mettere in campo le azioni di tutela legale per il cliente che rimane creditore del promotore.

Di recente sul blog di Housers è stato pubblicato un articolo chiarificatore sulle modalità di recupero crediti,  giustificando in parte anche le commissioni che vengono pagate dall’investitore alla piattaforma.

House, Front, Green, Door, Window

Chiarita la differenza tra due modi di intendenre il crowdfunding veniamo al consueto aggiornamento del mio Piano di Accumulo nel mondo Real Estate Crowdfunding.

Come sapete per il momento sono due le piattaforme sulle quali opero, Property Partner e Housers.

Proprio da Housers è arrivata a maggio una bella notizia in occasione del quarto anno di vita della società spagnola.

Housers offre infatti commissioni zero sui nuovi progetti sottoscritti a maggio, ma soprattutto 50 Euro in regalo ai nuovi iscritti (fino al mese scorso erano 25 Euro).

Attraverso il canale di promozione “Presenta un amico” i lettori di Investireconbuonsenso.com potranno attivare il bonus cliccando sul link seguente:

Bonus Housers 50€ riservato a nuovi iscritti

Ma torniamo ora al mio piano di accumulo.

Dopo il progetto Santa Pola che mi è stato liquidato in anticipo a febbraio con un rendimento lordo in 5 mesi del 4.1%, è arrivata anche la seconda liquidazione ad aprile di un immobile affittato a Milano, il progetto Col di Lana. Dopo la vendita dell’immobile in questo caso il rendimento annuo lordo è stato del 3,2%.

Ho immediatamente sfruttato il cash back del 2% offerto da Housers per il reinvestimento del ricavato finanziando due nuove progetti (in pratica ogni 100 Euro reinvestiti si ricevono 2 Euro).

Sei appartamenti in Costa Blanca per un progetto a tasso fisso del 8% e uno studentato in Portogallo nella regione dell’Algarve tuttora in fase di finanziamento.

Estate, Villa, Architecture, Building

Nei mesi scorsi avevo poi continuato con l’acquisto di 100 Eur mensili di nuove quote di investimento partecipando ad un progetto a tasso fisso 9% per 5 villette di lusso alle porte di Lisbona e ad un progetto risparmio 4.5% in due immobili a Siviglia.

Allo stato attuale tutti i pagamenti risultano regolari nei primi 10 giorni del mese con il solo appartamento di Valencia Malvarrosa che dopo 2 mesi di affitto incassato ora risulta sfitto da 1 mese. Rischi di questa forma di investimento, quelli di non avere sempre un cash flow regolare su alcuni progetti.

Al momento il rendimento teorico medio di tutti i progetti è del 5.3% lordo.

Un appunto positivo voglio farlo al servizio clienti di Housers. Mi è stato messo a disposizione un referente personale che si è dimostrato disponibile e preparato su due richieste di chiarimento che ho inoltrato nelle settimane scorse.

A questo punto non resta che darvi appuntamento al prossimo post per gli aggiornamenti dei miei  investimenti nel mondo del crowdfunding real estate.

Buon investimento a tutti.

Ogni lettore deve considerarsi responsabile per i rischi dei propri investimenti e per l’uso che fa delle informazioni contenute in queste pagine. I consigli proposti hanno come unico scopo quello di fornire informazioni. Non sono, quindi, un’offerta o un invito a comprare o a vendere titoli.

 

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4 risposte a "Piano di accumulo nel settore immobiliare: la differenza tra equity e lending crowdfunding (8° puntata)"

  1. Gianluca 13 Mag 2019 / 8:35

    Sono diversi anni che vi seguo, complimenti per la semplicità e la professionalità che mettete in ogni articolo, in riferimento a quest’ultimo volevo chiedervi l’aspetto fiscale sia della potenziale plusvalenza e sia del flusso periodico. Grazie

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  2. IlVale 13 Mag 2019 / 8:54

    Buongiorno, quali incombenze fiscali rimangono all’investitore che si approccia a questo tipo di investimento. Deve metterlo nella dichiarazione dei redditi?

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