Nella mente dell’italiano medio l’investimento immobiliare rimane un qualche cosa che esercita sempre un certo fascino.
Le discussioni da bar che nascono attorno al grido di meglio l’immobile da mettere a rendita rispetto alle azioni oppure ai BTP (o viceversa), confermano quanto il tema è sempre molto sentito e divisivo. E il primo articolo di questo blog nell’ormai lontano 2014 aveva un titolo esemplificativo “Pessimo affare l’investimento in immobili italiani negli ultimi 20 anni“.
I rendimenti medi lordi e netti di un immobile in Italia
Gli investimenti immobiliari, questo è ovvio, non sono tutti uguali. Geografia, tipologia, politiche monetarie e fiscali, e tanto altro fanno la differenza.
Ho trovato però particolarmente utile il rapporto 2023 dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate dove si è cercato (con tutti i disclaimer del caso) di quantificare un rendimento lordo e netto di un investimento immobiliare in Italia.
La tabella che riporto più avanti offre uno spaccato di questi dati sia per regione che nazionale.
Il 2,6% di rendimento netto (dato che si riferisce all’anno 2022) è un punto di partenza utile nel confronto con altre tipologie di investimento.
Per quello che riguarda l’azionario globale i rendimenti netti storici in euro ci dicono che, dall’ingresso dell’euro a fine secolo scorso, il rendimento medio annuo netto fiscalità che avrebbe portato a casa un investitore sarebbe stato di circa il 5%. Sottraendo un paio di punti percentuali di inflazione media possiamo provare a proiettare anche nel futuro un 3% reale per il prossimo decennio, consapevoli che questa è un’ipotesi al momento molto conservativa quanto a premio per il rischio offerto dall’investimento azionario.
Per fare un confronto con il mercato obbligazionario dobbiamo per forza guardare ai rendimenti attesi di oggi e un titolo di stato italiano indicizzato all’inflazione offre un netto reale di circa l’1,7%. Circa mezzo punto percentuale in meno per un inflation linked bond francese.
Ho scelto il bond indicizzato all’inflazione perché anche l’investimento immobiliare ha un sottostante fisico che tendenzialmente si rivaluta in linea con l’inflazione e questo ci permette di fare le comparazioni più opportune.
Il valore medio degli immobili italiani non batte l’inflazione
A dire il vero negli ultimi 30 anni non è andata esattamente così. In termini medi in Italia, complici una serie di fattori come la debole crescita economica e demografica, il prezzo reale medio di un immobile è sceso perdendo valore.
Fonte: FRED.gov
Gli investimenti realizzati con strumenti finanziari semplici come obbligazioni o ETF non si portano dietro sostanziali complicazioni, il livello di liquidabilità dell’investimento è molto elevata, compravendita e gestione hanno costi limitati e l’efficienza nella formazione dei prezzi è altissima.
Parametri questi non sempre considerati quando si compie un’analisi di comparazione tra le due forme di investimento.
Altri fattori come il cambio di fiscalità in futuro, oppure spese straordinarie e impreviste per l’immobile, oltre ad adeguamenti normativi imposti a livello legislativo, a loro volta possono impattare nella determinazione di un rendimento finale.
Fatte queste doverose premesse che ci fanno comprendere quanto è difficile fare una stima di rendimento anche nel campo immobiliare, ecco nel dettaglio i rendimenti lordi e netti del mattone italiano proposti nello studio.
Ciascun lettore potrà fare le sue personali considerazioni considerando la zona geografica di residenza, l’aspetto fiscale e la sempre molto variegata questione legata alle spese che un immobile si porta dietro dal momento della sua acquisizione.
Il rendimento lordo annuo del 5% che un immobile messo a rendita può fornire mediamente mi sembra comunque un buon punto di partenza sul quale ragionare anche per chi pensa di utilizzare queste entrate come flussi di reddito ad integrazione, ad esempio, della pensione oppure delle rendite da investimenti.
Fonte: Osservatorio immobiliare Agenzia delle Entrate
La rendita degli affitti brevi
Proprio con riferimento alla possibilità di sfruttare l’investimento immobiliare come mezzo per generare rendite automatiche (non passive visto che comunque c’è del lavoro da fare per portarle a casa), sempre dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate arriva un altro studio molto interessante.
Il focus è sulla verifica e misurazione della convenienza degli affitti brevi in Italia. Airbnb, tanto per citare uno dei business più diffusi.
Per comprendere meglio di che tipo di valutazione deve essere fatta se ad esempio siamo proprietari di un immobile che vogliamo mettere a rendita può essere opportuno porsi un quesito che richiama il mercato delle obbligazioni.
Se vi chiedessi di scegliere tra:
a) un bond a tasso variabile, free risk ad alta liquidabilità
b) un bond a tasso fisso, che non esclude un occasionale taglio nelle cedole incassate, bassa liquidabilità e un premio per il rischio praticamente inesistente
cosa rispondereste?
Sostituite al primo bond la locazione di un immobile con Airbnb in Italia, e al secondo bond la locazione tradizionale e la risposta appare scontata leggendo i rendimenti lordi annui delle due forme di affitto, breve e standard (Airbnb ultima colonna a destra), stimati dalla ricerca.
fonte dati: Osservatorio del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate 2024
Considerando che mediamente con tre mesi di affitto breve, almeno nelle grandi città, si guadagna come in un anno di affitto tradizionale, possiamo comprendere molto bene perché il finale è scontato per i proprietari di case in un mercato libero. E anche perché nelle principali città del mondo proprio questo vantaggio competitivo sta creando enormi problemi alla popolazione residente nel trovare offerte di case a prezzi accettabili.
Due visioni della cosiddetta rendita immobiliare che mi sembravano interessanti. La gestione dei flussi di rendita da immobili è comunque finanza personale con impatti trasversali inevitabili anche sulla decisione di quanto capitale destinare a questa forma di investimento e a quella tradizionale in azioni e obbligazioni.
Ogni caso fa storia a sé, ma poter disporre di medie anche regionali credo che sia molto utile per scegliere con maggiore consapevolezza quando ci si trova di fronte ad un bivio finanziario.
Buon investimento.
Si potrebbe approfondire lo studio inserendo la variabile mutuo. Ovviamente inserendo il costo degli interessi nel computo finale, ma considerando anche un capitale iniziale significativamente inferiore (fino ad un 20% del costo totale). La rivalutazione dell’immobile e la cedolare affitti invece sono in percentuale sulla totalità del valore. In che misura si modificherebbero i calcoli?
L’immobile è il sogno erotico di ogni italiano.
Dagli una casa da affittare, e si senterà come un ricchissimo sultano d’Oriente.
Però c’è da considerare che detenere un’azione o un’obbligazione costa uno 0.2% annuo di imposta di bolla sul controvalore rilevato a fine anno.
A seconda di quale broker si utilizzi, i costi di transazione sono molto bassi. Molte classiche banche italiane, note a tutti, applicano commissioni che vanno dallo 0.5% in giù. Ma esistono soluzioni estremamente molto più economiche, in grado di applicare 1€ ad eseguito qualsiasi sia la cifra investita (se investo 1’000€, sto pagando lo 0.1%).
Una casa richiede un notaio per essere acquistata, (il notaio costa), bisogna pagare l’IMU se risulta seconda casa (e dubito che sia prima casa, altrimenti il proprietario dove vive?), nel 95% dei casi l’acquisto e l’eventuale vendita sono gestiti da un agente immobiliare che si cucca il 2% + IVA (a volte anche 3% + IVA) del valore dell’immobile. Ripeto: minimo 2% + IVA all’acquisto a cui sommare un 2% + IVA alla vendita. Molto spesso gli i locali in affitto vengono pubblicizzati da agenzie che si prendono il 10% del canone di affitto per i primi 6 mesi. Inoltre un immobile, se detenuto per decenni, avrà sicuramente bisogno di alcuni lavori di manutenzione. Dubito che una caldaia possa resistere 30 anni, e via discorrendo. Inoltre, le nuove normative europee previste per il 2033 vieteranno sia la vendita ma anche l’affitto nel caso degli edifici dalla classe energetica “E” in giù, questo vuol dire lavori di ristrutturazione che si preavvisano estremamente costosi.
Di contro, un’azione può essere detenuta fino alla fine dell’universo senza mai richiedere un solo euro di manutenzione.
Non c’è assolutamente nulla di sbagliato nell’investire in immobili, ma molto spesso si semplifica moltissimo la faccenda, tralasciando gli innumerevoli costi.
A proposito, ho tralasciato un’importante considerazione: se voglio investire in azioni, posso partire anche con un versamento di 100€ mensili, una cifra minima che tutti possiamo permetterci, sia per chi fa l’impiegato sia per chi fa il primario.
Se voglio investire in un immobile, ho due opzioni: o compro con la cifra totale subito disponibile, oppure compro accedendo un mutuo. Ma attraverso il mutuo pago interessi, che vanno ad erodere il mio guadagno netto. Un altro esempio di costi che le persone ignorano.
Poi sì, esistono gli affitti brevi, ma non tutti possono esercitare questa opzione, non tutte le case si trovano sotto all’arena di Verona o a due passi della Basilica di San Pietro. E comunque, tali immobili vengono venduto a prezzi estremamente cari (se mai verranno venduti). Rappresentano un tipo di investimento difficilmente accessibile per la mancanza di opportunità e anche per la cifra minima da mettere in gioco. Di contro, le azioni vengono comprate e vendute di continuo, senza sosta, ogni santo giorno in cui la Borsa è aperta.
Da ultimo: si fa sempre riferimento all’immobile come un investimento sicuro. Quella sicurezza è data soltanto dal fatto che è tangibile, che lo si può toccare con mano, ma come dimostra il grafico mostrato nell’articolo, negli ultimi 15 anni non è stato sicuro per un bel niente, dato che i valori degli immobili non ha resistito all’inflazione. Di contro, le azioni negli ultimi 15 anni non hanno battuto l’inflazione, l’hanno letteralmente surclassata.
Aggiungete il fatto che detenere azioni vi espone all’economia globale, mentre comprando una casa rimanete relegati all’economia locale. Dato che in Italia gli stipendi non crescono da 30 anni, e dato che siamo andando incontro ad un calo demografico che diventa sempre più irreversibile ad ogni anno che passa, diventa difficile immaginarsi persone ben disposte (nei prossimi anni) a pagare 700€ e passa di affitto.
Fate vobis.
sono completamente d’accordo con cio che scrivi, e posso confermare in prima persona che i benefici da mobili in affitto sono davvero bassi se comparati all’azionario. c’è solo da sottolineare a mio avviso due aspetti:
1) guardi e guardiamo sempre il passato, cosa ne sappiamo di cosa succederà in futuro? magari le case si rivaluteranno notevolmente? gli affitti saliranno fino a rendite del 7 o 10%? chi lo sa?
2) diversificare. se si ha il patrimonio equilibrato e adatto alle proprie esigenze perchè non possedere anche immobili in affitto oltre alla parte azionaria/obbligazionaria? io personalmente vedo gli immobili come diversificazione, non mi sognerei mai di avere solo quelli nel mio portafoglio.
Bisognerebbe valutare le varie situazioni personali e far si che ognuno di noi si senta tranquillo sui propri piani attuali e futuri.