Piano di Accumulo nel settore immobiliare con ETF e Crowdfunding Housers

Come promesso nel post di novembre aggiorno i lettori sul mio Piano di Accumulo immobiliare. Fortunatamente stanno nascendo strumenti accessibili a tutti e soprattutto destinati a chi, come il sottoscritto, non vuole investire cifre importanti su un unico immobile. I rischi sono tutti quelli generati dalla mancanza di diversificazione. Unico investimento immobiliare significa, unico inquilino, unico rischio spese straordinarie, unico rischio disastro ambientale, ecc…

A novembre vi avevo fornito un resoconto dei primi interessi affluiti regolarmente sul conto aperto presso  Housers, il crowdfunding immobiliare (o meglio social lending) che avevo scelto nei mesi scorsi per cominciare ad investire nel settore del real estate con uno strumento innovativo e soprattutto di assoluta diversificazione geografica. Continua a leggere

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Crowdfunding immobiliare, arrivano i primi interessi da Housers

Dopo i post Costruire una rendita con il crowdfunding immobiliare e crowdfunding immobiliare, partirò con Housers da Lisbona,  doveroso aggiornamento sul mio percorso di investimento nel mondo immobiliare.

Prima di mostrare il mio “modesto” (almeno per ora) portafoglio, una breve recensione su Housers che ho “stressato” in queste ultime settimane.

Del servizio clienti rapido ed efficiente avevo già parlato nei post precedenti, ma qualche dubbio l’avevo sull’accredito puntuale degli interessi mensili e sul riscatto di capitale.

Per quest’ultimo caso la mia richiesta simbolica di riscatto da 50 Euro è stata molto veloce ed in tre giorni i soldi erano sul conto corrente che avevo indicato in fase di iscrizione. La procedura di riscatto è di una banalità sconvolgente. Bene così.

L’altro aspetto sul quale avevo qualche perplessità era legato all’accredito degli interessi. Ed invece Housers ha rispettato le scadenze in modo puntuale.  Per le proprietà in mio possesso ad inizio mese è arrivato il primo accredito sul conto Housers e mi aspetto che lo stesso accadrà anche il mese prossimo. Continua a leggere

Le strategie vincenti sono ovunque, ma…

Qualche settimana fa sul sito online dell’Economist è stato pubblicato un articolo interessante relativo alle cosiddette strategie Smart Beta.

Nulla di nuovo per i nostri lettori (ne abbiamo parlato in diverse occasioni), ma quello che a nostro modo di vedere può essere interessante è la riflessione che emerge dall’articolo.

L’utilizzo dei cosiddetti “fattori” all’interno degli ETF è la realizzazione in pratica di ciò che accademici internazionali hanno già ampiamente previsto, la macchina che sostituisce l’uomo (in questo caso il gestore di fondi). E’ la dura realtà, visto che questi strumenti altro non fanno che replicare strategie che già i gestori portano avanti. Value, dividendo, bassa volatilità, piccole e medie capitalizzazioni sono tutti fattori che un algoritmo può replicare a bassissimo costo.

Certo il gestore può utilizzare la flessibilità della mente umana, ma i costi da coprire (ricerca, remunerazione del team, ecc…) rendono spesso e volentieri lo smart beta più competitivo agli occhi di chi compra.

Un interessante studio accademico citato all’interno dell’articolo ha provato a capire come hanno lavorato certe strategie automatiche dal 1975 al 2016. Ad esempio nel caso del momentum la regola adottata è stata quella di selezionare nei sei mesi precedenti le azioni migliori (comprandole) e quelle peggiori (vendendole allo scoperto). Tutto questo ripetuto ogni mese ha generato un valore medio positivo mensile di 0.79%, quasi il 10% all’anno, sufficiente a coprire i costi di trading. Continua a leggere

Crowdfunding immobiliare, partirò con Housers da Lisbona

Come promesso nel post di ieri Costruire una rendita con il crowdfunding immobiliare voglio cercare di approfondire nell’articolo odierno le mie prime impressioni circa due piattaforme di crowdfunding immobiliare, l’inglese Property Partner e la spagnola Housers (per la quale forse è meglio di parlare di social lending).

Premetto che sono ancora nella fase iniziale dell’investimento,  mi sono iscritto alle piattaforme ed ho caricato con denaro reale il mio wallet, ovvero il borsellino nel quale, tramite carta di credito o bonifico bancario, si possono accreditare (o prelevare) i fondi.

Per quello che riguarda Housers il sito internet è ben fatto (a parte qualche difetto di traduzione) ed anche in italiano. La società è spagnola e la piattaforma è autorizzata dalla Consob iberica. Per Property Partner invece il sito è tutto in inglese ed anche qui abbiamo l’autorizzazione della Financial Conduct Authority britannica.

Voglio sgomberare subito il campo da un elemento critico. Queste piattaforme sono sì sottoposte agli obblighi di vigilanza, ma solamente per l’attività di “propositori” di opportunità commerciali. Tutto deve essere fatto nel rispetto delle regole, ma se l’attività immobiliare nella quale si investe va male il rischio è tutto a carico dell’investitore e l’intermediario non ha responsabilità.

Di fatto quello che fa ad esempio Housers, è costruire una vetrina immobiliare che raccoglie denaro per permettere agli investitori di acquistare quote di società che investono in immobili di Spagna, Portogallo e Italia.

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Costruire una rendita con il crowdfunding immobiliare. Comincio con Housers

Il mondo del crowdfunding è stato avvicinato dal vostro autore in modo molto più convinto rispetto al passato con la pubblicazione del post “Investire soldi con il Social Lending” con approfondimenti e riflessioni che si sono susseguite negli ultimi mesi. Articoli in rete, regolamenti, esperienze di altri investitori e tanti altri contenuti hanno contribuito a generare nel sottoscritto un’idea sul fenomeno crowdfunding.

Siamo di fronte a qualche cosa ancora agli albori, che sconvolgerà il mondo del credito per come lo conosciamo ora. Attenzione però a rischi e pericoli vari che si incontreranno lungo il percorso perché anche per questo tipo di investimento rischio e rendimento osserveranno la solita regola. Più alto il rendimento più alto il rischio.

Il crowdfunding  (in italiano finanziamento collettivo, ma a volte forse è meglio non tradurre vista la bruttezza di quello che esce)  deriva da crowd (folla) e funding  (finanziamento). Qualcuno già prevede scenari pesantemente negativi per il mondo bancario poiché con questa pratica il popolo può democraticamente avere accesso a prestiti ed investimenti prima inviolabili totem praticabili solo da istituzione finanziarie con le spalle larghe.

L’ovvietà è che i progetti devono essere interessanti e sostenibili per poter raccogliere denaro dal pubblico (questo lo scoprirete solo dopo); Continua a leggere

Il potere (troppo forte?) degli indici

Il bello di investire con strumenti a replica passiva è che si segue la corrente del mercato senza doversi preoccupare di ribilanciare ogni giorno le esposizioni percentuali ad un paese o ad una specifico settore.

Peccato però che ogni tanto gli indici sottostanti agli ETF vengono adeguati dalle società produttrici degli stessi. Per l’azionario il leader incontrastato è MSCI che nei mesi scorsi  ha annunciato una revisione del Msci Emerging Market con l’inserimento delle azioni cinesi classe A all’interno del paniere.

Nell’immediato questo non produrrà grandi cambiamenti, ma in prospettiva il peso della Cina inteso come azioni on shore ed off shore all’interno dell’indice emergente è destinato a crescere in modo importante fino ad arrivare al 37% del totale. Assisteremo ad una drastica revisione anche dei pesi settoriali con il settore IT – Telecom che passerà dal 43% al 30%. Continua a leggere

Speciale Asset Allocation: Swensen Portfolio

Proseguiamo nella nostra analisi delle asset allocation più “gettonate” negli Stati Uniti. Questa settimana ci occupiamo del portafoglio di David Swensen, il celeberrimo responsabile degli investimenti della Yale University dal 1985 ed autore del libro Unconventional Success: A Fundamental Approach To Personal Investment.

Di fatto questa è una variante dell’analisi presentata nel post “Speciale Asset Allocation: The Ivy Portfolio”.

Quella che vedete qui sotto è la composizione semplificata di questo portafoglio modello (ovviamente sempre tarata sull’investitore americano). Ancora una volta la fonte è Portfogliocharts.com.

30% Azioni America

15% Azioni Internazionali mercati sviluppati (ex-Us)

5%  Azioni Mercati Emergenti

15% Tips (Treasury Inflation Linked)

15% Treasury Bond Usa (scadenza 5-7 anni)

20% Reit

Come si è comportato questo portafoglio dal 1972 ad oggi?  Al netto dell’inflazione e al lordo di eventuali commissioni e tasse, il grafico riportato qui sotto mostra  il risultato storico dello Swensen Portfolio. Un rendimento medio annuo del 6,5% con una volatilità del 11,6%.

swan Continua a leggere

Rendimento a scadenza…ma in quanto tempo?

Parto da un sondaggio fatto su Twitter da Newfound Research . L’oggetto del contendere era quanto del ritorno di un investimento obbligazionario americano a scadenza costante (10 anni) dal 1981 al 2012 (periodo di ribasso secolare dei tassi) fosse da imputare in termini percentuali all’apprezzamento di prezzo e quanto al flusso cedolare.

Un tema molto spesso dimenticato dagli investitori che si focalizzano sui rendimenti del passatoo che tendono a dimenticare l’importanza del flusso cedolare.

Tornando al sondaggio la metà dei followers della società americana si è espressa indicando in oltre il 50% di ritorno attribuibile al movimento ribassista dei tassi e quindi all’apprezzamento del bond.

Alla ricerca della verità (che ovviamente non è questa), Newfound Research  ha scomposto in tre parti il ritorno dell’investimento. Cedola, variazione prezzo dovuta alla variazione tassi e rendimento di rolling (vendo il decennale diventato a 9 anni di scadenza per ricomprare un 10 anni al fine di mantenere costante la durata).

Il risultato è spiegato dal grafico che già vi fa capire come il luogo comune esce distrutto. Continua a leggere

Le strategie vincenti sono ovunque, ma…

Qualche settimana fa sul sito online dell’Economist è stato pubblicato un articolo interessante relativo alle cosiddette strategie Smart Beta.

Nulla di nuovo per i nostri lettori (ne abbiamo parlato in diverse occasioni), ma quello che a nostro modo di vedere può essere interessante è la riflessione che emerge dall’articolo.

L’utilizzo dei cosiddetti “fattori” all’interno degli ETF è la realizzazione in pratica di ciò che accademici internazionali hanno già ampiamente previsto, la macchina che sostituisce l’uomo (in questo caso il gestore di fondi). E’ la dura realtà perché questi strumenti altro non fanno che replicare strategie che già i gestori portano avanti. Value, dividendo, bassa volatilità, piccole e medie capitalizzazioni sono tutti fattori che un algoritmo può replicare a bassissimo costo.

Certo il gestore può utilizzare la flessibilità della mente umana, ma i costi da coprire (ricerca, remunerazione del team, ecc…) rendono spesso e volentieri lo smart beta più competitivo agli occhi di chi compra.

Un interessante studio accademico citato all’interno dell’articolo ha provato a capire come hanno lavorato certe strategie automatiche dal 1975 al 2016. Ad esempio nel caso del momentum la regola adottata è stata quella di selezionare nei sei mesi precedenti le azioni migliori (comprandole) e quelle peggiori (vendendole allo scoperto). Tutto questo ripetuto ogni mese ha generato un valore medio positivo mensile di 0.79%, quasi il 10% all’anno sufficiente a coprire i costi di trading. Continua a leggere

Speciale Inflation Linked (Parte II)

Nel primo articolo dedicato allo strumento degli Inflation Linked abbiamo capito a quali scopi è destinata questo tipo di obbligazione. Il grande pregio dei titoli indicizzati all’inflazione, TIPS o BTPi o altro ancora, è quello di fare capire a noi comuni mortali il valore dei tassi di interesse reali.

Anni fa questo indicatore rappresentava un qualcosa di oscuro ed accessibile solo ad operatori specializzati. Ai giorni nostri basta prendersi un titolo qualsiasi e rendersi conto di quali sono le aspettative di inflazione da parte del mercato. Se infatti il titolo Inflation Linked offre un rendimento reale, la differenza tra il rendimento nominale offerto da un classico BTP a cedola fissa ed un rendimento reale offerto da un BTP indicizzato all’inflazione, altro non è che l’aspettativa di inflazione sull’anno X.

Aspettative appunto e non necessariamente il mercato azzeccherà in pieno la previsione. Questo spiega perchè, prima della scadenza, il titolo indicizzato subirà delle oscillazioni.

Se però noi scomponiamo in vari pezzi l’inflation linked, ci rendiamo conto come in realtà il suo rendimento è determinato anche da altre componenti. Continua a leggere