Piano di Accumulo nel settore immobiliare: comincio ad investire in UK con Property Partners (Puntata n.7)

Dopo aver iniziato l’esperienza del crowdfunding immobiliare con Housers alla fine del 2017, ho deciso di aumentare la diversificazione del mio (per ora piccolo) portafoglio di quote di immobili acquistati tramite piano di accumulo con il sistema del crowdfunding.

In piena incertezza legata alla Brexit ho deciso così di iniziare la mia esperienza con uno dei più importanti player del settore real estate crowdfunding, l’inglese Property Partner.

Sono oltre 10 i miliardi di Sterline di progetti immobiliari acquistati, gestiti e venduti dal team di Property Partners a partire da gennaio 2015 quando la piattaforma online di negoziazione è stata aperta agli investitori inglesi e non. Una delle caratteristiche che sicuramente hanno attirato la mia attenzione in questi mesi di “rodaggio” è stata proprio l’apertura degli investimenti anche agli investitori stranieri una peculiarità che, come abbiamo visto nell’articolo della settimana scorsa, non si trova nel crowdfunding americano dove piattaforme come Realtyshare, Fundrise e Realty Mogul sono chiuse ai cittadini extra USA.

Rimossa la barriera all’ingresso ho voluto però approfondire ulteriormente la conoscenza della società dapprima iscrivendomi al sito come utente e poi applicandomi con un primo investimento di prova in questo progetto.

Un antico forte adibito ad abitazioni di lusso sull’isola di Wight era il progetto perfetto per un amante dei paesaggi inglesi some il sottoscritto. E da qui è partita la mia avventura con Property Partner.

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Un Piano di Accumulo Perfetto per Mercati in Discesa (replica)

Visto il momento…è sempre attuale (post di settembre 2015)

Quando i mercati scendono i nervi degli investitori vengono messi a dura prova. Tutti i buoni propositi fatti nella fase iniziale di un investimento scompaiono in un mix di sconforto, delusione e amarezza. Chi legge questo blog sa che non parliamo quasi mai di investimenti di breve termine (per quello ci sono siti dedicati al trading) preferendo impostare i discorsi con un orizzonte di medio e lungo termine, quello dove metodo e disciplina riescono a spingere al massimo la redditività dei nostri risparmi.

Molto spesso i consulenti cercano di “invogliare” gli investitori a mettere denaro sui mercati più rischiosi proponendo i benefici del classico Piano di Accumulo o PAC. Indubbiamente questo è un metodo valido per investire denaro progressivamente attingendo a piccole dosi dal proprio capitale senza preoccuparsi troppo del timing. Ne abbiamo già parlato qui, ma è ovvio che questo tipo di procedura richiede costanza nel tempo sia in termini di denaro investito (se aumentato è meglio ma non sempre è possibile) e soprattutto la forte convinzione di non abbandonare il piano quando le perdite cominciano a diventare consistenti. E’ proprio in quel momento che il PAC lavora al meglio permettendovi di comprare più quote di un fondo azionario grazie al prezzo più basso.

L’acquisto periodico di quote per un importo costante (ad esempio 100 euro ogni mese) è chiamato in America Dollar Cost Average. Esiste però un altro metodo e che in Italia in pochi conoscono e che funziona in modo eccellente e spesso meglio del classico PAC a importo costante. Questa tecnica si chiama Value Averaging e fu ideata negli anni 80 da un professore di Harvard, Michael Edleson. Continua a leggere

9 Euro risparmiati al giorno per 65 anni (forse) vi renderanno milionari

Come sanno bene i nostri lettori ci piace giocare coi i numeri cercando di calarli nella realtà e soprattutto di adeguarli al quotidiano.

Oggi vogliamo cercare di capire assieme a voi quanto dovremmo risparmiare ogni giorno, a partire da 25 anni di età per arrivare a 65 anni con l’obiettivo di accumulare 1 milione di Euro. Lo stesso esercizio è stato poi ripetuto partendo dal momento della nascita (quindi l’anno zero).

In queste simulazioni entrano in gioco tante semplificazioni e per questo vogliamo fare una premessa. Per cercare di ridurre il post a pochi semplici concetti, utilizzeremo un rendimento annuo costante (che come sappiamo bene non è una scelta sempre corretta) ipotizzando assenza di inflazione e costi nel piano di accumulo quotidiano. Vedremo in seguito come rimediare.

Ok partiamo!

Per arrivare ad 1 milione di Euro all’età di 65 anni con 40 anni di versamenti ed ipotizzando di utilizzare la media geometrica di rendimento dello S&P500 degli ultimi 90 anni del 9,7% (così smussiamo l’effetto rendimento costante), sarebbe sufficiente mettere da parte 5,8 Euro ogni giorno per 365 giorni all’anno in 40 anni per raggiungere l’obiettivo.

Considerando però che la borsa americana ha ottenuto in quasi un secolo un rendimento medio reale (al netto dell’inflazione) del 7% dovremo alzare l’asticella a 12,6 Euro al giorno di accantonamento.

Adesso vogliamo però considerare anche i costi dell’investimento che stimiamo Continua a leggere

Imprevedibile Futuro (replica)

Replichiamo un articolo dell’anno scorso che crediamo possa essere opportuno riprendere in un momento di mercato non esattamente tranquillo come quello attuale. Meglio non farsi prendere dallo scoramento e dal pessimismo perchè chi esce dalla porta di emergenza pensando ad un incendio, ma lasciando il portafoglio in sala, non sa che dentro c’è qualcuno che con calma sta raccogliendo tutti gli oggetti smarriti.

 

pacco

Quando decidiamo di investire, ad esempio 100 Euro, con un orizzonte temporale di 5, 10, 20 o 30 anni, creiamo nella nostra mente e nel nostro foglio di Excel un capitale ipotetico finale che potremo riscattare. Ma quali certezze abbiamo nel momento della simulazione iniziale?

Rendimento? No. Il tasso annuo composto di rendimento di un investimento (quello che spesso troverete scritto come Cagr) nessuno lo può garantire. Possiamo fare tutte le simulazioni che vogliamo, ma se non investiamo in un titolo a reddito fisso (e al lordo del rischio default), non possiamo avere la certezza del rendimento. Anche assumendo di sapere a priori quale sarà il valore medio del rendimento, la sua distribuzione nel tempo potrebbe variare alterando comunque il valore finale ipotizzato.

Inflazione? No. Se c’è una variabile imprevedibile quella è certamente rappresentata dal tasso di variazione dei prezzi al consumo fra n anni. Si possono fare stime medie di un 2% (obiettivo ad oggi della Bce), ma questo non significa che il valore finale medio sarà questo ed i tempi attuali lo dimostrano. Continua a leggere

Metto subito la firma

Il titolo di questo post stava diventando meglio un uovo oggi o una gallina domani, ma poi mi sono ricordato di aver già scritto qualcosa con un titolo similare qui ed ecco che ho dovuto ripiegare su un titolo certo, un pò diverso, ma credo dalla capacità di rappresentare bene l’argomento che andiamo a trattare oggi.

Premetto che lo spunto di questo articolo arriva dal sempre ottimo blog di Michael Batnick – The Irrilevant Investors, ma ho cercato di adattarla alla realtà italiana per esprimere ancora una volta un grande tributo ad uno dei meccanismi più semplici ma meno pubblicizzati al mondo per far crescere la propria ricchezza, la capitalizzazione composta degli interessi.

Se chiedessi a qualcuno di scegliere tra 100 Euro oggi o 1000 Euro fra 30 anni sono abbastanza certo che 9 su 10 mi risponderebbero che preferiscono l’uovo da 100 Euro subito. Continua a leggere

Semplicità e Buon Senso, i Segreti del Buon Investitore Stanno Tutti Qui (replica)

Riproponiamo questa settimana praticamente il primo articolo di questo blog nell’ormai lontano dicembre 2014, una specie di manifesto del buon investitore che riteniamo attuale in tutte le stagioni, con mercati al rialzo o al ribasso. Buona lettura.

Il risparmio e la sua crescita nel tempo rappresentano un’attività importantissima per ognuno di noi. Esso è il mezzo con il quale accantoniamo parte del denaro guadagnato con il lavoro per utilizzarlo in futuro. Rinunciamo a qualche cosa di immediato tipo un viaggio, un automobile, un casa più grande, per ottenere qualcosa che reputiamo più importante fra qualche anno.
Non si torna indietro e questo processo deve essere curato con grande attenzione. Certo serve la conoscenza del mondo finanziario per navigare in queste acque, ma diffidate sempre da consulenti che promettono rendimenti futuri certi o che vogliono vendervi prodotti complicati o costosi per futuri (ed incerti) guadagni.
Non si torna indietro e sbagliare per qualche anno può costare veramente caro. Semplicità e buon senso sono la base di ogni buon investimento. I costi sono certi, il rischio possiamo cercare di controllarlo, ma i prezzi dei mercati sono impossibili da prevedere.
Preparate da soli o assieme al vostro consulente un buon piano di investimento, scegliete i prodotti più efficienti e meno costosi che seguono semplicemente gli indici di mercato, ribilanciate costantemente il portafoglio e non cercate scorciatoie per arrivare prima del tempo ai vostri obiettivi.
Il mercato finanziario vede ogni giorno un 50% di vincitori e un 50% di vinti, quello che conta non è essere dalla parte giusta oggi o domani, ma fra 10, 20 o 30 anni, quando il mio piano di risparmio arriverà a destinazione.
Quelle che seguono sono alcune pillole di buon senso che spero vi aiuteranno in questo percorso. Buon viaggio!

1) Creare un piano di investimento adatto a ogni condizione di mercato
La creazione di un piano di investimento equilibrato che vi permetterà di centrare i vostri obiettivi futuri rappresenta un punto di partenza fondamentale nella costruzione di un portafoglio di investimento. Inutile perdere tempo nella ricerca del timing migliore di ingresso e di uscita da un investimento se il vostro orizzonte temporale è molto lungo; molto meglio creare un processo di investimento oggettivo che tenga le emozioni fuori dalla porta. Continua a leggere

Per l’1% in più

Prendo spunto da un post del sempre ottimo blog A Wealth of Common Sense per per mettere in chiaro come anche piccoli numeri possono produrre grandi risultati nel lungo periodo. In generale la maggior parte dei risparmiatori pensa che servano performance da favola per diventare ricchi e benestanti o anche solo per mettere da parte una quantità considerevole di denaro per il futuro. Non è così e ve lo dimostrero con una serie di esempi che si basano sull’incremento del 1% di … ve lo spiego subito.

Prima di fare tutto ciò ribadisco però un concetto che sta alla base di tutto il castello che vogliamo costruire.

Bisogna cominciare a risparmiare il prima possibile, appena le nostre condizioni economiche ce lo consentono. Il rinunciare a qualche futile bisogno oggi diventa un’eccezionale volano per avere molto di più nel lungo termine quando prenderemo i soldi accaantonati e ce li godremo alla grande.

Bene, adesso cominciamo a vedere cosa signfica l’1% in più. Continua a leggere

Piano di Accumulo nel settore immobiliare con ETF e Crowdfunding Housers (6° puntata)

Fonte Housers – Santa Pola

Dopo la pausa estiva torno a parlare del mio personale piano di accumulo nel mondo real estate. Chi ha letto i primi cinque articoli della serie sa che per portare avanti questo progetto utilizzo strumenti classici di investimento a basso costo come ETF Reit sul mercato immobiliare europeo più strumenti innovativi di crowdfunding come quelli proposti da Housers (in attesa di capire come funzionerà la proposta del nuovo player italiano di crowdfunding immobiliare Concrete).

Proprio l’esperienza con la società spagnola Housers prosegue pur se tra alti e bassi. Housers sta cercando di adeguarsi ai rapidi cambiamenti anche regolamentari imposti (giustamente) dalle autorità di vigilanza, ma tutto sommato devo dire che i nuovi progetti proposti al pubblico sono numerosi per tutti e tre i tipi di modalità, risparmio, tasso fisso e investimento.

Modifiche sono intervenute nell’attività del marketplace che dopo, una fase un po’ tentennante, mi pare adesso essere tutto sommato ben gestito. Qualche perplessità rimane sul discorso legato alla fiscalità sulla quale mi aspetto che Housers fornisca chiarimenti entro la fine dell’anno. Per chi fosse interessato sul forum di Finanza Online è aperta da tempo una discussione su tutti gli aspetti di questo tipo di investimento.

Come sempre in questi casi di nuove forme di investimento consiglio comunque prudenza, un pò di studio della documentazione, curiosità ed ingressi graduali con piccoli importi su ogni progetto per aumentare la diversificazione e ridurre il rischio; importante anche una discreta dose di stress al servizio clienti per verificare la serietà della società.

Tra un po’ vi racconterò come procede il mio piano di accumulo di proprietà immobiliari, ma non solo. Infatti prosegue anche la crescita dei prodotti ETF Reit in portafoglio. Continua a leggere

Amica Volatilità (replica)

Nel mese di agosto pubblichiamo gli articoli più cliccati dai nostri lettori nel corso degli ultimi 12 mesi. Buona lettura!

La volatilità sul mercato azionario mondiale è tornata e questo, dopo un’annata di minimi storici in termini di oscillazione dei prezzi, era una cosa assolutamente normale e prevedibile.

Sapete bene cosa pensiamo della volatilità dei prezzi azionari, opportunità e non certo rischio per un investitore di lungo termine. La volatilità è il prezzo da pagare per una over performance nel lungo periodo. Questa frase non è nostra ma l’abbiamo estrapolata da un interessante articolo apparso sul sito inglese di Vanguard

Di questo articolo riteniamo interessanti alcuni passaggi che vogliamo condividere con i lettori.

Il primo è relativo a quello che successe nel 2008. L’indice americano S&P500 trovò a novembre 2008 il suo picco di volatilità, ma chi tenne duro fino a quando la volatilità scese 10 mesi dopo sotto la sua media storica avrebbe prodotto un ritorno del 33%. Come giustamente dice il premio Nobel Daniel Kahneman, se possedere azioni è un progetto di lungo termine per noi stessi, seguire il loro andamento nel breve termine è veramente una cattiva idea, anzi è la cosa peggiore che possiamo pensare di fare.

In fondo la volatilità altro non è che la misura di quanto il rendimento del nostro investimento si discosta dal suo valore medio. Meno guardiamo l’andamento del nostro portafoglio meno rischiamo di vedere numeri che potrebbero infastidirci e rovinare il nostro piano di investimento. Continua a leggere

La piramide del pensionato (replica)

Nel mese di agosto pubblichiamo gli articoli più cliccati dai nostri lettori nel corso degli ultimi 12 mesi. Buona lettura!

Il mio amico Tony Isola (qui il suo blog americano molto interessante) ha pubblicato un post nel quale compariva la cosiddetta piramide del pensionato.

Non è la prima piramide che abbiamo pubblicato sul nostro blog (vedi la piramide dell’investitore), ma questi metodi credo siano molto efficaci per chi cerca di mettere un pò di ordine nella proprio finanza personale.

E allora vediamola questa piramide del pensionato che attenzione, non è rivolta a chi in pensione c’è già, ma a chi vuole diventare finanziariamente indipendente il prima possibile e godersi la vita da pensionato con qualche anno di anticipo. Continua a leggere