Se l’investimento immobiliare in Italia non si è rivelato certo un buon affare negli ultimi 20 anni , non veniamo nemmeno rassicurati dai dati che arrivano da altre piazze mondiali appartenente all’area dei paesi sviluppati. Grazie ai dati forniti dalla Fed di St.Louis possiamo infatti analizzare le serie storiche dei principali paesi elaborando i prezzi reali (quindi già depurati dall’inflazione) delle abitazioni.
Per avere un confronto relativo più attendibile abbiamo analizzato i dati a partire dal 1995 di Olanda, Italia, Giappone, Canada, Francia, Usa e Uk, confrontandoli con le performances dei mercati azionari e obbligazionari mondiali.
Come si vede dalla tabella sottostante, in termini reali nel periodo 1995-2013, la variazione reale annua dei prezzi delle abitazioni residenziali è stata nulla per l’Italia (+0,4%) e negativa per il Giappone (-3,1%). Un modesto +1,8% annuo reale spuntano gli Stati Uniti, mentre leggermente meglio va l’Olanda con +2,4%.
Decisamente più vitale il real estate di Canada e Francia, rispettivamente con incrementi del 3,2% e 3,5% annuo, ma è ancora una volta la Gran Bretagna a staccare tutti con un rotondo incremento del 4,6% all’anno nei prezzi delle case.
Interessante notare la differenza di volatilità nei prezzi. In USA e UK il valore delle case tende ad oscillare molto di più rispetto a Italia e Giappone. Questo si riflette anche nella massima perdita che avrebbe colpito un eventuale investitore a partire dal 1995. Oltre il 15% in USA e UK, attorno al 7% per Francia, Italia e Giappone.
Mediamente quindi l’investimento immobiliare in questi paesi ha generato un ritorno annuo reale del 1,8% con una volatilità annua del 5% ed una massima perdita del 10%.
Ancora una volta però l’investimento immobiliare si rivela perdente nei confronti di bond e azioni. Se l’azionario mondiale (Msci World) ha fatto registrare dal 1995 al 2013 una eccellente performance nominale (la percentuale di inflazione media che trasversalmente possiamo applicare per tutti è compresa tra il 2-3% all’anno) di oltre il 7% all’anno seppur con una volatilità del 19% ed una massima perdita del 39%, l’obbligazionario sembra essere il vero vincitore in termini di rischio rendimento.
Solo il mercato immobiliare inglese può competere con il ritorno annuo di quasi il 6% (ricordiamo al lordo dell’inflazione) dell’indice JpMorgan Global Bond aperto al rischio di cambio. Con la stessa volatilità dei bond, il mercato americano del real estate è staccatissimo in termini di ritorno annuo, ma anche sulle altre piazze non ci si avvicina proprio al 3-4% di ritorno reale annuo che possiamo stimare sull’obbligazionario mondiale a partire dal 1995.
Ancora una conferma quindi; il real estate può certamente rappresentare una fonte di diversificazione del portafoglio di investimento soprattutto alla luce delle basse attese di rendimento che ogni investitore potrà avere nella prossima decade dal mercato obbligazionario , ma non può certamente rappresentare una fetta importante degli investimenti se ci si aspetta ritorni di lungo periodo importanti, ce lo dice la storia finanziaria.
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