Questo è quello che emerge dall’analisi del sempre lucidissimo premio Nobel per l’economia, Robert Shiller. In questo articolo apparso sul NY Times Shiller fa notare come negli ultimi 100 anni l’investimento in terreni agricoli negli Stati Uniti ha reso appena l’1,1% all’anno in termini reali (quindi depurati dall’inflazione). Se il valore della terra si è moltiplicato per 3.1 volte, va peggio all’investimento immobiliare che a fronte di un incremento di 1.8 volte in un secolo ha fornito un rendimento reale modesto e pari allo 0,6% annuo.
Tutto questo in una fase economica storicamente espansiva e soprattutto demograficamente di crescita della popolazione. Senza scomodare l’azionario, il tasso di crescita dell’economia americana è stato in questo arco temporale del 3.2% annuo, moltiplicando per 15.5 volte il valore iniziale. Una bella differenza che ha reso ricchi coloro che hanno investito nell’economia e praticamente finanziariamente immobili coloro che hanno investito in terreni e case.
Shiller cerca anche di spiegare un fenomeno apparentemente poco logico. Se per le case vale la regola della domanda e dell’offerta regolando il prezzo di conseguenza (quando c’è eccesso di offerta i prezzi scendono e viceversa quando ci sono poche abitazioni in vendita il prezzo sale), per la terra non esiste la possibilità di generarla dal nulla. Durante la crisi del 2008-2009 il prezzo dei terreni scese solo del 3%, quello delle case andò giù in doppia cifra. Un bell’esempio di tenuta proprio legato ad un meccanismo di domanda e offerta qui meno incisivo.
Però la tecnologia ci mette lo zampino soprattutto negli ultimi anni.
Il rendimento per ettaro dei terreni coltivabili è in costante aumento grazie a pratiche di meccanizzazione e di produzione agricola decisamente efficienti e meno dispendiosi anche in termini energetici e chimici.
A questo aumento della produzione a parità di terreno, si sommano poi attività di altissima tecnologia (si pensi alla coltivazione in verticale per esempio) che andranno in futuro a sfruttare spazi minimi con consumi idrici e di fertilizzanti modestissimi.
Ovvio non sarà tutta così l’agricoltura, ma tutto questo non potrà che aumentare la produzione rendendo spesso superflua l’espansione della superficie coltivata. Le pressioni sui margini degli agricoltori aumenteranno probabilmente ampliando la quantità di terreno arabile disponibile e non riducendolo.
La Green Revolution potrebbe rendere non necessaria l’espansione a nuovi terreni. Ma della necessità di terra per costruire case nuove visto che i processi di urbanizzazione aumenteranno?
La demografia non sembra supportare anche in questo caso previsioni di pressione sui prezzi e le stesse dimensioni medie delle abitazioni, in contrazione da tempo, sembrerebbe indicare una dinamica di scarsa redditività per chi pensa che l’investimento in terreni dei prossimi anni possa offrire numeri eccellenti.
Ovviamente quest’analisi di Shiller è centrata sulla realtà americana e la realtà italiana ha sfumature diverse; il concetto di fondo però rimane. Il rischio è quello che si crei sull’investimento immobiliare e da terreno agricolo un’attesa molto forte da parte di potenziali investitori nei prossimi mesi e anni, soprattutto alla luce dei bassi rendimenti generati dal reddito fisso obbligazionario. Il mito della “terra”, del “bene reale” come investimento può andare bene come ultima istanza (la terra produce cibo, l’oro no), ma solo se la situazione dovesse precipitare, cosa che nessuno si augura perchè a quel punto il problema sarebbe difenderla la terra.
Da decenni si sente dire che la terra è un bene raro e quindi con valutazioni inevitabilmente impostate verso l’alto nel lungo periodo.
Più o meno gli stessi discorsi che si facevano tempo fa circa il picco del petrolio e la sua peculiarità di risorsa in esaurimento. La tecnologia ha spazzato via queste attese e la sua ondata deflazionistica da eccesso di produzione la stiamo vedendo tutti quanti.
Potrebbe non essere così improbabile che lo stesso si vedrà con i terreni negli anni a venire. Pochi ettari per produrre 3, 5 o 10 volte l’output attuale e allora il fazzoletto di terra nel quale si sarà investito potrà servire a garantirci verdura a km zero, difficilmente una plusvalenza consistente.
Ai posteri l’ardua sentenza.
