Il titolo di questo articolo rende onore a uno dei miei scrittori preferiti, Charles Bukowski, e alla sua raccolta di racconti con titolo omonimo, pubblicata nel 1972: il titolo originale e dissacrante è “Erections, Ejaculations, Exhibitions and General Tales of Ordinary Madness”.
Non è un caso che abbia anche nominato il titolo originale in inglese, perché mi serve per rappresentare bene ciò che succede in una normale riunione condominiale del giorno d’oggi: chi è proprietario di appartamenti in condominio, sa bene di cosa stia parlando.
Ma uno si chiederà? de Stasio ci vuole parlare delle sue riunioni condominiali ora? O si è messo a fare l’agente immobiliare? Oppure è ancora sotto i fumi delle cene natalizie? O, peggio ancora, è diventato un agente immobiliare sotto i fumi delle cene natalizie?
Niente di tutto ciò per ora (anche se la parte delle cene natalizie è in parte vera), ma voglio finalmente scrivere un articolo su come l’investimento immobiliare non prenda mai in considerazione tutta una serie di costi, spese, perdite di tempo, nervi saltati (in assemblee di condominio) e, soprattutto, il non controllo del valore del proprio immobile proprio perché molto dipende da come viene gestito il condominio.
Una manica di pazzi
Penso di non dire nulla di strano, affermando che l’assemblea condominiale è il luogo dove la follia umana dovrebbe essere studiata a fondo dalla moderna psichiatria: perché l’assemblea è “democratica”, tutti hanno diritto di parola, soprattutto quelli con i millesimi più alti (il che non implica che siano anche i più intelligenti e/o misurati e civili), gente che si crede ingegnere o architetto o entrambe le cose pur facendo tutt’altro nella vita, il bue che da’ del cornuto all’asino e quant’altro.
E, chi dovrebbe tenere a bada questo zoo umano, ovvero l’amministratore di condominio, a mio avviso svolge uno dei lavori più ingrati e umilianti sulla faccia della terra (dopo il casellante e l’HR junior incaricato dei licenziamenti…ci metto anche l’addetto al customer care via chat, che deve essere gentile mentre ti scrivono cose che non direbbero nemmeno al loro peggior nemico….ma sto divagando).
Essendo sempre tra l’incudine (di una fetta dei condomini) e il martello (l’altra fetta), il povero amministratore di condominio deve sempre dare un colpo al cerchio e uno alla botte, in puro stile democristiano doroteo, procrastinando lavori che avrebbero necessità urgenti per tenere tutti “buoni”.
Ebbene, proprio per quello che ho scritto sopra, non andavo a riunioni condominiali dall’anno successivo a quando comprai il mio appartamento, non appena rientrato a Milano da Londra, nel 2002.
Il perché è presto detto: il mio appartamento è all’interno di un bell’immobile degli anni ‘30, in zona semi periferica (per chi è di Milano, zona piazzale Lodi), fuori dalla terza cerchia (anatema per certi milanesi) ma, in questo immobile, ci sono …..100 appartamenti.
Mal me ne colse! Ovviamente era il mio primo acquisto di immobile (e l’ultimo, Dio me ne scampi!) e non sapevo cosa mi avrebbe atteso nelle riunioni di condominio.
Fatto sta che dopo un paio di riunioni, capii che era tempo perso: soprattutto per la presenza massiccia di pensionati, ingegneri e, categoria tremenda per le assemblee di condominio, degli ingegneri-pensionati…! (sto probabilmente divagando, ma penso abbiate tutti capito).
La facciata che crolla
Con 100 appartamenti, una quantità smisurata di pensionati (e appunto, di ingegneri), appartamenti ereditati e dati in affitti brevi (e quindi zero interesse a lavori di miglioria dell’immobile da parte dei “proprietari”), amministratori di condominio democristiani dorotei e quant’altro, non si sono fatti lavori di restauro e mantenimento delle facciate dal 1985.
40 anni senza un intervento che sia uno. E cosa sta succedendo da qualche anno a questa parte? Che i balconi, parapetti e cornici (nonché l’intonaco) delle facciate, che danno su strada e sui cortili interni, si stanno disintegrando.
Chi scrive è un miracolato: un giorno, uscendo dal portone principale, mi è caduto a non più di un metro un pezzo di calcestruzzo di un balcone (o forse era di una cornice) di quasi un kg. Se mi avesse beccato, non sarei stato a scrivere questo articolo oggi.
Era tempo che chiedevo all’amministratore e ai “consiglieri” di scala di indire una riunione per discutere il rifacimento delle facciate, ma nulla: ho fatto una foto e l’ho mandata all’amministratore con una mezza denuncia et…voilà: di colpo l’assemblea condominiale è stata convocata.
Il pezzo di calcestruzzo che mi è caduto a un metro
Il pezzo di cornicione sgretolato in alto a destra
La riunione condominiale
In puro stile Bukowski, si sono presentati condomini che, oltre a non aver mai visto in vita mia all’interno dell’edificio, chiaramente provenivano da altri pianeti, parlavano altre lingue, avevano vestiti di altre ere geologiche, propugnavano soluzioni cervellotiche e completamente incomprensibili.
Avete presente i bar della serie “Star Wars” nella città di Mos Eisley sul pianeta Tatooine, dove si incontrano i personaggi dai vari pianeti della galassia? Ecco, uguale uguale.
La riunione condominiale per il rifacimento della facciata – fonte: Star Wars
Per farvela breve: gente che diceva che l’intonaco era nuovissimo, gente che prendeva la parola e, in un italiano sgrammaticato, diceva che si potevano fare le facciate con l’edilizia “acrABBatica”, altri che dicevano che si mettevano a posto la loro porzione di facciata “da soli”, qualcun altro che propugnava di mettere dei pannelli esterni per coprire i problemi della facciata…
Ovviamente la questione qui era che nessuno volesse tirare fuori una lira per risolvere il problema: fatto sta che, avendo pure nel frattempo cambiato amministratore di condominio (altro passaggio di pura follia in un momento di emergenza), sembra si sia arrivati al dunque.
E, chi scrive, sa che dovrà tirare fuori una cifra non indifferente nei prossimi 12-18 mesi: stiamo parlando di decine di migliaia di euro – non abbiamo ancora deliberato ma, sembra, che si sia trovata una maggioranza, nonostante una raccolta di firme in portineria per impugnare la “delibera” condominiale di chiedere preventivi a 8 imprese…e poi ditemi che Bukowski fosse un pazzo scatenato nei suoi scritti?
La gente non sa fare i calcoli
Vengo al dunque di questo articolo perché, anche se mi sono relativamente divertito a raccontarvi le mie vicissitudini condominiali, mi sono reso conto di come la gente non sappia fare i calcoli di quanto veramente “renda” un investimento immobiliare.
E veniamo al caso di una mia cara cliente che, un giorno, mi ha annunciato di aver ereditato un appartamento e, avendolo messo in vendita, mi ha riferito in tono entusiasta che “è stato, senza dubbio, un investimento eccellente da parte dei miei genitori”.
Ebbene, mi sono messo di buzzo buono con la mia cara cliente e abbiamo fatto due calcoli, partendo da questi dati di base:
- Data di acquisto immobile: 1979
- Zona di Milano: Stazione centrale, dietro Hotel Gallia (quindi zona di relativo pregio – 90 mq al 4° piano di un immobile degli anni ’50 con ascensore)
- Prezzo di acquisto: 50 milioni delle “vecchie lire”
- Data e prezzo di vendita: 2024 a 450.000 euro
Guardando i dati così sembrerebbe una crescita di valore incredibile, vero?
I 50 milioni di lire sarebbero oggi circa 25.000 euro dopo 45 anni, l’appartamento è stato venduto a 450.000…spettacolo no?
Allora, se facciamo il calcolo del rendimento medio annuo composto di questo “investimento” (con la formula della media geometrica, che tiene conto dell’interesse composto nel tempo), viene fuori un +6.49% medio annuo – non male, ma niente di eccezionale e stiamo parlando di Milano semi centro.
Guardo la mia cliente e le chiedo: quanto ha reso il tuo portafoglio (nel suo caso 90% azionario) negli ultimi 10 anni. Mi guarda perplessa: rimugina un attimo, va nella sua area riservata e viene fuori un +8.81% medio annuo al netto dei costi degli strumenti (tutti ETF), fiscalità dei ribilanciamenti e prezzo della consulenza annua.
“Vabbè – dice lei – meglio sì, ma neanche tanto meglio”.
Al che, mi vengono in mente gli avventori del bar di Star Wars, vorrei trasformarmi in Chewbacca e sparare ad alzo zero—- e allora approfondisco.
Mi sono quasi trasformato e la cliente ha “rischiato” – fonte: Star Wars
“Cara Francesca (nome inventato), al netto del fatto che tua madre ci ha vissuto e questo non ha un valore monetario, ma se ci fermiamo al puro valore monetario, mi sai dire quante spese condominiali medie annue ha dovuto sostenere tua madre per quell’appartamento?”
“Ah beh, se è per questo lo so benissimo, soprattutto negli ultimi anni quando abbiamo dovuto noi tre fratelli aiutarla, perché erano salite vertiginosamente: circa 4500 euro annui”
“Bene – faccio io – diciamo 4000 medi annui negli ultimi 46 anni: quanto fa?”
“Ehm…dunque…allora…”
“te lo dico io: sono 184.000 di spese in questi 35 anni che, sottratti ai 450.000 di vendita, fa un ricavo netto di 266.000 – con questa cifra, il tuo tasso di rendimento medio annuo composto scende al….?”
“Al…?” – la faccia della cliente iniziava ad incupirsi
“Al 5.27% – comunque meglio dell’inflazione media annua dai”
“però, però, però…non mi dirai che non ci sono state spese straordinarie in questi 46 anni? (memore della mia vicissitudine con le facciate del mio immobile)….Facciate, tetti, caldaie, impiantistica, inquilini che non pagavano le spese condominiali (con relative cause indette dal condominio), piuttosto che qualche spesa fatta con notaio all’atto dell’acquisto e magari pure l’agenzia?”
“ah sì, cavoli, l’agenzia, quei ladri! – (ecco perché non mi voglio convertire in agente immobiliare forse?) – ci hanno spillato il 3% sul prezzo di vendita, cioè 13.500. E poi sì, certamente, hanno dovuto rifare le facciate e il tetto almeno una volta…”
“quindi vogliamo toglierci altri 13.500 e, diciamo, almeno altri 1.000 euro di spese straordinarie medie all’anno?”
“si’…si’…forse anche di più”
(non infierendo) “ma no, lasciamo solo le spese condominiali straordinarie, poi magari mi racconti dei lavori fatti in casa nel corso dei 46 anni: anche quelli andrebbero tolti dal valore di vendita totale no?”
(silenzio)
“Dunque, se ai 266k di vendita netto spese condominiali, togliamo pure altri 46k di spese straordinarie e 13.5 di agenzia, arriviamo a 206k di “guadagno” in 46 anni…il che fa un +4.69% medio annuo”
“senti, già che ci sei: mettici pure che abbiamo dovuto rifare tutta la cucina e tutti i due bagni, perché erano in condizioni pietose – in un bagno si era rotto un tubo e meno male che avevamo l’assicurazione perché abbiamo allagato la stanza da letto del vicino di sotto – abbiamo speso oltre 45.000 euro per rifare tutto….”
“Bene, 206k meno 45k di ristrutturazioni, arriviamo a 161k. Il nostro rendimento medio annuo è stato allora del +4.13% — dai non male rispetto a quanto rende mediamente una casa in una città come Milano, e all’inflazione che è stata del 2.5/3% medio composto annuo “
(cliente, senza che io le dicessi nulla) “ma sempre meno di quello che ho fatto investendo in ETF e non dovendo occuparmi di nulla e, soprattutto, nessun ETF mi ha chiamato a mezzanotte perché si era rotto un tubo del bagno…”
(silenzio…il mio questa volta)
Tralascio con il dire che, se quei 25k fossero stati investi ad un rendimento medio netto annuo dell’8.81%, nel 2025 sarebbero diventati….1.215.360 euro: è un esercizio numerico lo so, uno in una casa ci deve pur vivere, uno non riesce a stare 46 anni investito al 90% in azionario ecc ecc…ma se qualcuno mi dice che la casa è stato un investimento “eccezionale”, allora ritorno ad essere Chewbacca e ti tiro fuori i numeri!
Marco Liera – Una voce ancora più tagliente della mia
E chiudo con uno dei giornalisti più interessanti che ha scritto di finanza personale sul Sole24 ore degli ultimi 25 anni. Ora è un giornalista indipendente che ha un suo Substack.
Sono incappato in un suo articolo sul mondo immobiliare e, unito al delirio delle mie assemblee e spese condominiali, mi ha dato la stura per scrivere questo articolo.
Notate bene che io non sono anti-mattone o anti-immobili come investimento: infatti usiamo ETF che investono nell’immobiliare spesso e volentieri nei nostri portafogli di investimento per esporci a questa asset class – ma lo facciamo con REITs (real estate investment trusts) che investono in aziende globali quotate in borsa che comprano, gestiscono e rivendono immobili residenziali, commerciali e industriali.
Insomma, diversifichiamo invece di andare a mettere un capitale importante del proprio patrimonio in uno o due immobili, magari nella stessa città, magari nella stessa zona e lo sai solo dopo che sei andato a venderlo se hai fatto un giusto “investimento”: converrete con pure con me che un immobile di 90mq in zona semi centrale a Milano venduto per 450.000 (e ci hanno pure messo 9 mesi a venderlo) non sembra sia stato un grande “affare”?
Ebbene venendo al Substack di Liera, che vi metto qui: https://markliera.substack.com/p/ilmattonenontradisce-come-calcolare
…mi viene in soccorso con dei semplici calcoli per capire quando rende un immobile messo “a reddito” con gli affitti brevi…vi lascio leggere il suo bell’articolo che non fa altro che replicare quello che, più o meno, ho calcolato io con la mia cliente.
Vi sottolineo questi passaggi molto interessanti:
Quanto rende veramente una casa in affitto? E, tenuto conto dei costi e dei rischi, ci sono delle alternative finanziarie più efficienti? In realtà, per molti proprietari, l’analisi e l’interrogativo precedenti non si pongono nemmeno, perché:
- hanno una affezione emotiva agli immobili di famiglia
- hanno del tempo da occupare con una attività produttiva di reddito
- hanno una diffidenza viscerale nei confronti degli investimenti finanziari (verissimo, confermo grazie agli anni di esperienza in questa mia professione: per loro esistono solo gli immobili)
- riescono in qualche modo ad ottenere degli incassi in nero dagli inquilini
Leggete però il caso concreto di come venga calcolato per davvero il rendimento da affitto breve, facendo per bene tutti i calcoli e utilizzando il concetto del NOI (net operating income), una metrica che dubito molti proprietari calcolino abitualmente, perché richiede una precisione contabile fuori dal comune (occorrerebbe poi detrarre anche i costi di manutenzione straordinaria spalmandoli su vari anni, ma stiamo divagando).
Ecco che, magicamente, i famosi rendimenti a due cifre, scendono a sotto il 3% medio annuo: praticamente più o meno quello di un BTP a lunga scadenza.
In conclusione
E allora chiudiamola così, con un sorriso un po’ storto e una verità che brucia più dell’intonaco che cade dai balconi.
Nel mondo parallelo dell’“investitore immobiliare italiano”, il mattone non si valuta, si venera. Non si calcola, si racconta. Non si confronta, si difende a colpi di “eh ma Milano”, “eh ma il mattone non tradisce” e “eh ma mio cugino ha venduto benissimo”. Il foglio Excel è visto come un oggetto esoterico, mentre il vero indicatore di performance resta uno solo: “quanto mi sento furbo quando ne parlo a cena”.
Peccato che i numeri – quelli veri, antipatici, senza nostalgia – raccontino spesso un’altra storia. Una storia fatta di rendimenti mediocri, rischi concentrati, capitale immobilizzato per decenni, zero liquidità, zero diversificazione e una quantità di tempo, stress e assemblee condominiali che nessun prospetto informativo oserebbe mai riportare sotto la voce “costi impliciti”. Che pure ci sono, eccome se ci sono!
Il paradosso è che molti di questi “grandi investitori nel mattone” stanno facendo gli imprenditori immobiliari… senza i rendimenti da imprenditore. Si prendono tutti i rischi (specifici, geografici, normativi, condominiali, umani), ma senza le economie di scala, senza la diversificazione e senza l’efficienza che oggi i mercati finanziari offrono con strumenti semplici, liquidi e trasparenti come gli ETF immobiliari globali.
Nel frattempo, dall’altra parte dello schermo, ci sono portafogli ben diversificati che investono nello stesso settore immobiliare – residenziale, commerciale, logistico, sanitario – in dieci paesi diversi, con migliaia di immobili, team di gestione professionali e rendimenti spesso doppi… senza mai dover discutere di parapetti, millesimi o “io non pago” in portineria.
Ma si sa: il mattone è rassicurante, si può toccare, si può indicare con il dito. Gli ETF no. Non fanno rumore quando cadono dal balcone, non ti chiamano di notte per un tubo rotto e, soprattutto, non alimentano quell’illusione tutta italiana di essere grandi investitori solo perché si possiede qualcosa di fisico.
La verità, scomoda ma liberatoria, è questa: molti investitori immobiliari non sono grandi investitori. Sono grandi narratori.
Poi certo, ognuno è libero di continuare a credere che il vero rendimento sia poter dire: “io ho investito nel mattone”. Basta solo non chiamarlo strategia finanziaria. Chiamatelo pure affetto, abitudine o folklore patrimoniale. I numeri, intanto, se ne vanno altrove.
E a questo punto, per coerenza narrativa, non resta che tornare lì dove tutto è iniziato: nel bar di Star Wars, altresì conosciuto come l’assemblea condominiale di casa mia (e della casa di tanti lettori di investire con buon senso, ne sono sicuro).
Fonte: The Conmunity – Pop Culture Geek from Los Angeles, CA, USA – Star Wars Celebration V – creatures hanging out at the Mos Eisley cantina
Perché il mondo dell’“investimento immobiliare fai-da-te” assomiglia sempre di più a quella cantina fumosa di Mos Eisley: popolata da creature provenienti da pianeti lontani, ognuna con una teoria infallibile, un’esperienza “unica”, una convinzione granitica e nessun dato verificabile. C’è quello che “io ho comprato nel ’92 e ho fatto il colpaccio” (traduzione: non ha mai fatto un IRR), quello che “l’affitto breve rende a due cifre” (traduzione: non ha mai calcolato il NOI), e quello che “gli ETF sono carta” mentre è seduto sopra un immobile che vale quanto decide l’assemblea condominiale del martedì sera.
Nel frattempo, i veri investitori – quelli noiosi, senza storie da bar – stanno da un’altra parte della galassia. Non urlano, non pontificano, non citano il cugino geometra. Guardano i numeri, diversificano, ribilanciano, ottimizzano. E soprattutto non confondono il possesso con la competenza.
Nel bar di Star Wars il rumore è tanto, la musica è alta e tutti parlano. Nei portafogli ben costruiti, invece, lavorano i rendimenti. In silenzio.
E se ogni tanto mi viene voglia di tramutarmi in Chewbacca non è per nostalgia cinematografica, ma perché dopo l’ennesima discussione su quanto “renda sicuro il mattone”, mi ricordo che nella galassia degli investimenti vince chi fa i conti, non chi racconta le leggende.
Articolo molto realistico. Smaschera l’abitudine “molto italica” del possedimento, della proprietà toccata con mano.
Mi è piaciuto molto. Sono considerazioni che avevo fatto anch’io.
Condivido pure i punti di Liera.
Mi permetto: se da una parte il rendimento degli ETF è a mio avviso un po’ ottimistico ( credo assolutamente alla performance che Lei ha ottenuto ma il periodo analizzato è stato oggettivamente tra i più “propizi”) dall’altra aggiungerei che il calcolo è fatto su un immobile a Milano, città che ha confermato la sua valenza europea con tutti i “ritorni” economici e sociali.
Sono poche le altre città che si sono dimostrae in ambito immobiliare così attraenti..
Domanda: ma la miriade di immobili sparsi in Italia ( anche solo a 50km da Milano) che fine fanno ?
Aggiungo l’inverno demografico a cui stiamo andando incontro contrastato parzialmente da una popolazione di immigrati senza facoltà economiche da sostenere il mercato immobiliare a questi valori
Complimenti per l’ironia che ha usato nel mettere a nudo delle false credenze radicate.
grazie per i complimenti….il rendimento degli ETF della signora sono degli ultimi 10 anni..ma se andiamo indietro di 30 e 40 e anche 70 anni, i rendimenti di un ETF azionario globale al 90% sono anche più alti di quell’8.81%…ciò detto, giusta l’osservazione su Milano: ed è una Milano pure abbastanza in centro, fuori Milano è il deserto totale…c’è gente che eredita palazzetti, immobili, appartamenti in posti relativamente sperduti in centro e sud italia (ma anche a Pavia di recente) che non riescono a vendere e poi svendono per due lire per liberarsene…il famoso mattone che non delude mai…è un mestiere vero e proprio quello dell’imprenditore immobiliare: pur armato di tutte le buone intenzioni, poi devi avere a che fare con gli avventori del bar di Star Wars nelle assemblee condominiali!!!
Sintesi , la prego , quando scrivete articoli : sintesi, dritto al punto, uno vi apprezza di più. La leggo sempre con interesse, ma sa quando interrogo intelligenza artificiale cosa chiedo : semplice, sintetico, dritti al punto. Grazie dell’ articolo
caro Raffaele…domanda…ma mi hai preso per un bot di AI? :) Questo e-magazine è proprio l’opposto di articoli sintetizzati e “bland” che ormai si trovano dappertutto perchè scritti dall’AI…magari un consiglio: potresti mettere il testo del mio articolo su un Bot AI e fartelo sintetizzare? ma perderesti tutte le “nuances” (e magari qualche risata) che l’articolo ti propone…ad maiora!
Buonasera Valerio, articolo che spero illumini le menti di molti italiani….
Anche solo ragionando in termini reali, 50M di ITL nel 1978, utilizzando portale ISTAT (che sappiamo sia stimato leggermente in difetto), dando anche un piccolo vantaggio simulando l’acquisto a dicembre ‘79 e vendita a gennaio ‘24 (avendo così meno inflazione totale) equivalgono a … € 162.348
Possiamo arrotondare un CAGR reale dello 0%?
Per un indice azionario mondiale in termini reali saremmo a 7,18% con quasi € 3,5M…
Anche solo investendo il 20% dell’ipotetico anticipo dell’immobile e continuando a vivere in affitto, si sarebbe ottenuto oltre 4 volte tanto…
Senza parlare del fatto che stiamo parlando di una delle pochissime eccezioni italiane dove gli immobili si sono rivalutati… anche solo se nominalmente.
Un caro saluto e un augurio per un sereno nuovo anno!
Buongiorno a te, che dire…non ho voluto infierire con i calcoli perché poi la gente non capisce…certo che il rendimento medio annuo composto (perché bisogna tenere appunto conto di tutti gli afflussi – affitti – e deflussi -spese e tasse) è probabile che sia vicino allo zero al netto dell’inflazione…ma poi la gente non capirebbe…basta solo fare vedere loro che il famoso rendimento annuo non è così miracoloso come uno pensi: lo vedo dalle faccine che fanno quando gli faccio vedere il rendimento Medio annuo e, prima non ci credono, poi piano piano devono ammettere…che apra le menti degli italiani sul mattone ci credo poco: ma se anche solo una persona capisce l’inefficienza dell’investimento sul mattone, avrò fatto bren il mio lavoro di educatore finanziario…buon 2026!
Articolo super interessante, come sempre. L’unica cosa che mi viene in mente è che (FORSE) per investire nei mercati mobiliari/finanziari una persona debba avere a disposizione del proprio denaro (al netto dei Credit Lombard ed altri strumenti ma a cui hai accesso sempre se hai già denaro tuo) invece per un pari investimento immobiliare magari ti basta avere solo il 20% di denaro tuo perché per il resto le banche ti danno il loro, si legge in giro di gente ( Kiyosaki per citarne uno famoso a tutti ) che sapendo usare il debito è riuscito a creare ricchezza. Io personalmente non ne sono capace, ne ho tempo quindi sono al 100% per far lavorare gli altri e non me (tradotto: faccio lavorare le borse da sole) però c’è chi con gli immobili o si è creato una babele rendita da affitti o si è arricchito.
caro simone, che dire…diventare imprenditori immobiliari è un mestiere e io non ho mai visto nessuno, con un paio di appartamenti ereditati e non, diventare ricco…devi saper fare questo mestiere ed è un mestiere a tutto tondo, non ci si inventa immobiliaristi solo perchè si detengono quattro mura…come ho scritto, si confonde la competenza (immobiliare) con il possesso…non è così, altrimenti lo faremmo tutti (noi per primi) e saremmo tutti ricchi….usare la leva, il credit lombard o i mutui per fare investimenti immobiliari è un lavoro da vero immobiliarista, che noi poveri investitori retail non sappiamo fare…o per lo meno, crediamo di saper fare, ma poi non sappiamo mai fare i conti per bene….mai…ad maiora!
appunto, nel calcolo del rendimento dell’appartamento non hai inserito il “risparmio- residenza” del proprietario ( il costo convenienza dell’abitarci), che è il prezzo dell’affitto per tutti quegli anni rivalutato). Non hai nemmeno considerato il diverso profilo di rischio e il diverso costo (volatilità) di liquidazione nella vita dell’investimento, ma anche semplicemente il valore ipotecario dell’appartamento di fronte a quello dell’investimento mobiliare. I due investimenti sono diversi tra di loro, ma per Milano almeno, Il premio per il rischio richiesto dall’azionario, nella perequazione, gioca ancora a favore dell’appartamento. In altre zone periferiche, l’orizzonte di vita dell’investimento immobiliare è 10 anni, al massimo 15. Poi bisogna vendere e ricominciare comprando il nuovo, altrimenti i costi di ristrutturazione, manutenzione straordinaria, non ultima la minor valutazione per la loro vecchia classe energetica, rendono l’investimento poco remunerativo e più rischioso. In generale, come diceva Warren Buffet, “Nel XX secolo, gli Stati Uniti hanno sopportato due guerre mondiali e altri conflitti militari traumatici e costosi; la Depressione; una dozzina di recessioni e panici finanziari; shock petroliferi; un’epidemia di influenza e le dimissioni di un presidente caduto in disgrazia. Eppure il Dow è passato da 66 a 11.497.” che attualizzato è ancora molto di più. Però qualcun altro ha anche detto: “In the long run we are all dead”(Keynes) e se li citiamo entrambi la prima cosa a cui pensiamo è : “i soldi devono servire o noi restare al loro servizio?” Perchè se ci devono servire, allora lo devono fare durante la nostra vita attiva, in fase di realizzazione personale oltre che per i figli. La verità è che a un certo punto della tua vita, puoi aver bisogno di liquidità e anche di quel 20% che ragionevolmente hai destinato al mobiliare. CI sono strumenti che ti permettono di congelare il gain entro un margine del 5% ad esempio) quando la tua performance risulti superiore a quella attesa, oppure ci sono le opzioni che a un certo punto ti garantiscono la liquidazione dell’investimento azionario bilanciato, efficient frontier… quel che sia sia. Perchè ragionare cosi come fai tu, alla Warren Buffet nella citazione, come a perpetuarlo, finisce per rendere conveniente comprare SP500, coprirsi quando serve con le opzioni e non aver bisogno di altro. Non si può sentire che i corvi hanno torto a prescindere ( ma cosi facendo le colombe hanno ragione a prescindere) e non si capisce più davvero dov’è la sostanza, il valore aggiunto del consulente finanziaro. Se le cose, comunque andranno bene, comunque i problemi verranno risolti, allora che bisogno ho io di te? I problemi, i rischi che molti sollevano, esistono davvero. Solo che una cosa è che si palesi un dato problema, un’altra è che il problem solver non riesca a venirne a capo. I modi per venirne a capo sono molti, a volte indolori a volte no. Gli uffici studi dovrebbero prendere in considerazione le contromosse, le conseguenze ecc.. per ricalcolare il premio per il rischio. Questo è quanto ci si aspetta dai consulenti finanziari. Buon lavoro.
Che dire? È evidente che tu non abbia bisogno di un consulente finanziario 😅 buon investimento immobiliare!