Viaggio negli investimenti alternativi: i REITs

L’investimento nel settore immobiliare da sempre affascina chi vuole investire un po’ di quel denaro faticosamente risparmiato nel corso degli anni. Non è necessario acquistare qualche casa per sfruttare i vantaggi della “rendita” immobiliare. Esistono strumenti alternativi quotati sui mercati che offrono un’esposizione più diversificata e soprattutto globale al mondo real estate. I cosiddetti REITs.

Dopo l’articolo dedicato alle infrastrutture, prosegue il nostro viaggio all’interno di quegli strumenti considerati “alternativi” ai tradizionali investimenti azionari e obbligazionari.

William Bernstein, nel suo celebre libro “i 4 pilastri dell’investimento”, reputa una pessima idea investire in strumenti attivi e passivi settoriali.

Il rischio vero, secondo Bernstein, è che scommettendo sul settore sbagliato corriamo il rischio di perdere completamente il treno più favorevole e dirompente.

Il classico esempio è quello delle azioni ferroviarie americane che furono soppiantate da quelle automobilistiche.

Non avendo idea di quelli che saranno i settori dominanti del futuro meglio lasciar perdere e diversificare con un indice globale che comprende tutti i settori. Oppure in alternativa e per capitali più consistenti, costruire questa diversificazione con diversi mattoncini che rappresentano le principali asset class.

Ma Bernstein si “concede” due eccezioni settoriali. Le azioni aurifere e soprattutto i REITs. Tralasciando le motivazioni che stanno alla base dell’interesse dell’autore americano per le società aurifere, pur avendo storicamente performance medie inferiori a quelle del mercato azionario nel suo complesso, concentriamo sui REITs l’attenzione dell’articolo di oggi.

L’asset class è presente in percentuali variabili nella maggior parte delle principali allocazioni di portafoglio consigliate da consulenti soprattutto americani e inglesi. I motivi sono diversi; in primis quello di legarsi ad uno dei mercati più capitalizzati al mondo, quello immobiliare, seppur in forma indiretta. Non si possiedono direttamente immobili fisici acquistando REITs, ma strumenti finanziari che traggono beneficio dalla rivalutazione degli asset immobiliari o dalla generazione di reddito che ne deriva.

Cosa sono i REITs?

I REITs (real estate investment trust) sono società che possiedono o finanziano beni immobili destinati alla locazione in vari segmenti del settore immobiliare, da quello commerciale a quello residenziale, passando dai data center fino ad arrivare alle residenze ospedaliere.

La finalità dello strumento è quella di aggregare l’interesse di una serie di investitori in uno strumento scambiabile e in grado di retrocedere ai suoi possessori i dividendi generati dagli attivi immobiliari sottostanti. Sicura macchina da “reddito”, meno certa la sua competitività per quello che riguarda l’apprezzamento del capitale investito nel corso del tempo.

Per effetto di alcuni limiti normativi, reinvestendo solo il 10% dei proventi da parte della società quotata viene indebolita e non poco la “capitalizzazione composta” che potrebbe essere generata da nuovi investimenti. Inoltre, il pagamento dei dividendi ha degli impatti fiscali immediati che riducono ancora una volta il vantaggio della capitalizzazione degli interessi.

Le origini dei REITs?

I REITs trovano la loro ragione di esistere nel 1960 negli Stati Uniti con il Cigar Excise Tax Extension che consentiva ad ogni investitore di acquistare quote di portafogli di investimento in immobili commerciali. Un privilegio fino a quel momento riservato solo a chi poteva investire grandi capitali.

Il primo vero REITs arriva però sul mercato nel 1965. Abbiamo perciò di fronte un’asset class che ha superato abbondantemente il mezzo secolo di storia.

Il 44% degli americani ha investimenti in REITs, ma la progressiva copertura normativa a livello globale  si è già estesa a 41 nazioni (tra cui l’Italia) che hanno adottato lo schema REIT. A fine 2021 sono 865 i REITs quotati a livello globale (erano la metà 10 anni fa) con una capitalizzazione mondiale che sfiora i 2,5 trilioni di dollari.

Da quel lontano 1965 il mercato dei REITs è letteralmente esploso permettendo a chiunque di investire in portafogli di asset immobiliari tramite l’acquisto di azioni di singole società oppure tramite quote di fondi di investimento o di ETF.  Gli azionisti dei REITs possono così incassare una parte dei redditi da locazione generati dalle proprietà senza dover acquistare, gestire o finanziare beni immobili.

I requisiti per essere qualificati come REIT

Per essere inserito nella categoria dei REITs uno strumento deve soddisfare alcuni requisiti.

Tra questi ricordiamo l’investire almeno il 75% degli asset totali in immobili, liquidità o titoli di stato americani; ottenere almeno il 75% dei ricavi da affitti, interessi su mutui o vendita di immobili; pagare almeno il 90% dei proventi generati sotto forma di dividendi agli azionisti.

Già da qui capiamo molto bene che questa è una vera e propria macchina da reddito che tipicamente garantisce flussi di cassa indipendentemente dai cicli di mercato. Non saranno costanti nell’ammontare, ma costanti quanto a frequenza.

In America esistono tre tipi di REITs. Equity Reits, ovvero società che possiedono e gestiscono direttamente immobili. I proventi principali arrivano da affitti e compravendite. I Mortgage REITs che sono invece veri e propri prestiti erogati a operatori specializzati e proprietari di immobili. Infine gli Hybrid REITs, dove vengono mixate le due tipologie precedenti. Esistono poi REITs quotati, non quotati e privati.

Quello di cui abbiamo parlato finora sono gli strumenti americani, ma anche in Europa esistono degli strumenti che assolvono alle stesse funzioni dei REITs.

Nello specifico del caso italiano si chiamano SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) e anche qui ci sono regole stringenti di gestione che devono essere soddisfatte per mantenere il requisito. A questo link si può trovare un approfondimento su cosa sono le SIIQ.

Il grande vantaggio dei REITs, come detto, è quello di consentire l’accesso al mercato immobiliare e più nello specifico alla sua capacità di generare flussi di cassa costanti, senza impegnare quote importanti di capitale e senza richiedere alcuna competenza in attività di gestione degli immobili.

Tramite i fondi di investimento e gli ETF questa opzione è diventata ormai da tempo possibile per gli investitori con costi tutto sommato molto contenuti nel caso soprattutto di investimento con strumenti passivi.

Avvertenza prima di acquistare REITs

Quando decidiamo di acquistare uno strumento di questo tipo è sempre molto importante leggere con attenzione i documenti informativi dei prodotti per capire realmente in cosa si sta investendo.

Ad esempio, leggendo i documenti informativi dell’ETF SPDR DJ Global Real Estate notiamo che il fondo investe in REITs ma anche in REOCs (Real Estate Operating Company) società che non hanno la qualifica di REITs, ma sono attive nel settore immobiliare senza avere l’obbligo di rispettare ad esempio le stringenti regole di distribuire i redditi incassati. Ad esempio, i REOCs sfruttano buona parte degli affitti per acquistare altre proprietà.

Perché è importante questa distinzione? Perché con ETF o fondi prevalentemente investiti nel mercato americano, abbiamo una buona probabilità di investire effettivamente la maggior parte del denaro in REITs.

Qui sotto vediamo ad esempio che l’ETF di SPDR per il 92% investe in REITs.

 

In altri casi, come nell’ETF europeo di iShares, la quota di REITs è decisamente più bassa vista la specializzazione geografica in un’area economica dove il fenomeno è relativamente nuovo.

Come scrive infatti iShares nel KIID dell’ETF (il documento di cui consiglio sempre la lettura prima di acquistare qualsiasi prodotto), l’indice replicato misura i risultati dei titoli azionari di società immobiliari quotate e fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). E in questo ETF i REITs non sembrano essere la maggioranza del portafoglio. Quindi dobbiamo essere consapevoli che stiamo comprando qualcosa di un pò diverso rispetto a tutto quello che abbiamo raccontato finora.

I rendimenti storici dei REITs

Negli ultimi 20 anni investire in REITs è stato più profittevole che investire nell’indice generalista S&P500. Il confronto è fatto a livello grafico per i soli indici americani perché di questi abbiamo uno storico abbastanza esteso.

Ad onor del vero portando le lancette indietro solo di una decina di anni in più, lo S&P500 risulterebbe vincente.

Ma come per tutti i back test di confronto fatti su orizzonti temporali non così ampi questa variabilità è assolutamente normale.

Con un rendimento annuo composto del 8,7% rispetto al 8,3% dello S&P500 i REITs hanno potuto “spuntare” un premio per il rischio di quasi mezzo punto in più rispetto alla borsa più importante del mondo e oltre 5 punti rispetto ai titoli di stato americani (rendimento annuo ultimi 20 anni 3,4%).

Come ripeto sempre negli articoli che fanno luccicare gli occhi per i ricchi premi che produce un asset di investimento, ad ogni beneficio aggiuntivo corrisponde anche un rischio di veder oscillare quel risultato aggiuntivo.

E infatti la volatilità annua dei REIT è stata del 21% contro il 15% dello S&P500. Il ballo è stato decisamente più movimentato per ottenere il premio finale.

L’aspetto che però più interessa a chi costruisce portafogli è quello della correlazione, ovvero di quale direzione prendono questi tipi di investimenti quando l’azionario sale o scende.

Se per i titoli di stato la correlazione è stata negativa (quindi se la borsa intesa come S&P500 saliva le obbligazioni perdevano di valore e viceversa), per i REITs la correlazione è stata positiva di 0,7.

Il beneficio di diversificazione dei REITs

Diversificano quindi i REITs? Sì, anche se come strumenti alternativi non possono essere messi sullo stesso livello di titoli di stato e oro per quello che riguarda il grado di correlazione con l’azionario generalista.

Le evidenze statistiche evidenziano comunque che la diversificazione dei REITs non è tanto diversa da quella di singoli settori di borsa come ha evidenziato questa interessante ricerca del 2017 di Kizer-Grover.

Interessante anche il confronto tra il prezzo degli immobili americani (S&P Case Shiller Us National Home Price) e l’indice dei REITs sempre negli ultimi 20 anni.

Il prezzo degli immobili americani si è infatti apprezzato del 145% per un tasso annuo di rendimento composto del 4,5%.

La rivalutazione dell’indice Wilshire US REIT è stata, nello stesso arco temporale, di quasi il 450%; tre volte di più grazie non solo alla rivalutazione degli immobili, ma naturalmente anche i flussi di cassa percepiti nel periodo sotto forma di affitti non rilevati da un indice di solo prezzo come l’indice di Shiller.

Per chi non ha tempo, voglia, risorse economiche e competenze per seguire fisicamente uno o più immobili, l’investimento in REITs rimane sicuramente una delle strade più interessanti da seguire.

Quale peso dare ai REITs in portafoglio?

Alla domanda che peso ideale daresti ai REITs in portafoglio, posso rispondere: non predominante sicuramente.

Ma neanche minimale come quello che attribuisce l’indice Msci World al settore.

Quel 2,6% di esposizione al real estate dell’indice azionario globale è probabilmente insufficiente come copertura di un portafoglio di investimento che vuole sfruttare i benefici della rivalutazione e dei flussi di cassa delle tre principali classi di investimento per capitalizzazione mondiale, azioni, obbligazioni e appunto immobili.  Una percentuale che può essere integrata con un investimento dedicato con un accorgimento.

Se per svariati motivi siete già possessori di un numero significativo di immobili, non è strettamente necessario aumentare ulteriormente il rischio all’asset class real estate.

I REITs soffrono il rialzo dei tassi di interesse?

Altro luogo comune che accompagna i REITs è quello della loro presunta debolezza relativa rispetto alle borse durante la fase di salita dei tassi di interesse. La risposta è dipende.

Se la salita dei tassi di interesse è causata da un’economia in salute allora i REITs probabilmente si muoveranno meglio delle borse intese come indici generalisti. Tra il 2003 e il 2006 è successo esattamente questo con la FED che alzò i tassi dal 1% al 5,25%.

Diverso è il discorso quando l’aumento dei tassi è collegato ad aspettative di inflazione in rialzo non causate da crescita economica. Questo è il caso dell’ultimo anno con i REITs che hanno perso il doppio rispetto allo S&P500.

Diventa perciò difficile muoversi in ingresso e in uscita sulla base di ipotesi di scenario.

E proprio la correlazione nulla dal 1978 a oggi tra REITs e tassi di interesse a 5 anni è una dato che parla da solo.

Ogni speculazione sulla direzione che assumeranno queste tipologie di investimenti in base ai futuri tassi di interesse è quasi superflua visti gli ampi margini di errore nella previsione.

Come investire in REITs

Al netto delle considerazioni fatte in precedenza (leggere sempre con attenzione i documenti informativi degli ETF per capire in che cosa si sta investendo e se non abbiamo tempo o conoscenze sufficienti meglio rivolgersi ad un consulente finanziario) sul mercato italiano sono quotati diversi ETF globali che possono soddisfare il desiderio e la necessità di coprire la caselle dell’investimento nel settore immobiliare, sia in versione accumulazione che distribuzione dei dividendi.

Le principali società emittenti di ETF offrono strumenti con esposizione globale che replicano diversi indici come il Dow Jones Global Real Estate e l’EPRA/NAREIT Developed World.

Il processo di selezione del prodotto è comunque sempre l’ultimo in ordine cronologico.

Prima vengono gli obiettivi, poi una corretta e realistica pianificazione, infine la definizione di una diversificata asset allocation naturalmente riempita con prodotti efficienti e possibilmente a basso costo.

Le informazioni essenziali per investire in REITs sono adesso in vostro possesso. Fatene buon uso.