Mi sento in dovere di fare un “follow up” rispetto al mio articolo sulle follie sentite nelle riunioni condominiali, a cui ho dovuto partecipare di recente per il rifacimento della facciata dell’immobile dove vivo a Milano: articolo che ha avuto un discreto successo, dai commenti privati che ho ricevuto.
Il follow up è dovuto perché è stata convocata l’ennesima riunione condominiale per fare il “cammino di Santiago” di avvicinamento alla scelta dell’impresa, a cui demandare il fatidico lavoro di rifacimento delle facciate.
Questa è già la riunione n.5 con all’ordine del giorno “rifacimento facciate” o giù di lì: sembra già una bozza di un nuovo libro di Franz Kafka.
Dico solo che la riunione era stata convocata alle 19. Io sono arrivato alle 1830 per registrarmi e fare in modo che la riunione iniziasse alle 19.
Alle 1945 c’erano ancora i cari vicini e condomini che si stavano registrando e conversavano amabilmente tra di loro in coda.
Non vi dico la “location”: il seminterrato di un oratorio vicino a casa mia di cui ignoravo totalmente l’esistenza.
Un ambiente dove nel pomeriggio hanno sicuramente fatto una riunione degli alcoolisti anonimi. C’è odore di alcool. Neon tremolante. Umidità strutturale.
Con sedie di plastica stile stabilimento balneare di Diano Marina e che scricchiolano come i conti del fondo cassa del condominio.
Un ambiente non esattamente progettato per contenere dibattiti ad alto rischio emotivo su millesimi, facciate e “io pago già abbastanza”.
Sulla porta, un crocifisso. Sul tavolo, 8 preventivi.
La tensione è palpabile. Si percepisce che servirà più fede che quorum.
Con mio sommo orrore, ho visto uno dei tanti ingegneri con il blocchetto in una mano e penna nell’altra, già prendere appunti prima ancora che l’assemblea iniziasse: ovviamente stava già pensando a delle domande con tante sotto domande, postulati e teoremi.
Una domanda con otto sotto domande, digressioni, analisi e postulati
Piccola digressione sugli ingegneri (visto che ce ne sono tanti che leggono investire con buon senso e ne abbiamo anche tra i nostri cari clienti).
Prima che qualche ingegnere – investitore si senta chiamato in causa, una piccola confessione personale, doverosa.
Chi scrive ci ha provato, eh.
Si è iscritto a Ingegneria Gestionale all’università nel lontano 1990 con le migliori intenzioni ma una discreta dose di incoscienza.
Dopo due mesi, però, la realtà ha presentato il conto.
Geometria: incomprensibile.
Analisi 1: ostile.
Meccanica razionale: direttamente una forma di tortura medievale travestita da esame.
Ancora oggi, ogni tanto, mi sveglio sudato con l’incubo di dover dimostrare un teorema davanti a un professore che dice:
«È banale.»
Sarà pure banale, ma per me sarebbe stato meglio essere rinchiuso in una vergine di Norimberga (per chi non sapesse cosa sia, andate di Google, non possono spiegarlo qui J)
A un certo punto ho capito una cosa fondamentale: non avevo la mente ingegneristica.
E va bene così.
Anzi, probabilmente ho fatto un favore a tutti.
Perché se avessi insistito, oggi potrei essere anch’io in un seminterrato di un oratorio, a citare concetti ingegneristici e analisi strutturali a sproposito durante un’assemblea condominiale, convinto di avere ragione per principio.
Invece ho cambiato strada, sono passato a economia, e da lì alla finanza personale il passo è stato naturale.
Ed eccomi qui, a scrivere di investimenti, di “mattone”, e del fatto che comprare o vendere casa non è solo una questione di numeri, ma di persone, decisioni rimandate e assemblee finite in stallo metafisico.
Morale di questa digressione?
Non serve essere ingegneri per capire che:
- l’indecisione ha un costo
- il valore di un immobile non è solo strutturale
- e il “mattone” è un investimento molto meno solido di quanto sembri… quando entrano in gioco la natura umana e le assemblee condominiali.
E agli ingegneri tutti va il mio massimo rispetto.
Io mi limito a osservarli, con affetto, da lontano.
Meglio così per tutti. Fine della digressione.
Ore 20:17 – (giuro che tutto quello che scriverò qui sotto è avvenuto per davvero, qualcosa ho romanzato, ma certe conversazioni surreali sono avvenute per davvero).
Il presidente prende la parola e declama urlando che l’obiettivo della riunione è “Riduzione delle imprese candidate alla ristrutturazione della facciata: da 8 a 4!!!” – ovviamente, qualcuno dalle ultime file alza la mano e dice che non si è sentito nulla (perché stava parlando con l’inquilino vicino).
L’amministratore, visto che eravamo in un oratorio e con la voce di chi sperava in un miracolo, urla a sua volta: «Signori, dobbiamo solo scendere da otto a quattro imprese. Una scrematuraaaaa!!!».
L’amministratore di condominio che predica nel deserto – forse avrebbe preferito essere veramente nel Sahara
Silenzio sacrale. Poi, dalla terza fila, una inquilina, una professoressa di matematica rompe l’equilibrio cosmico.
La matematica contro tutti – con il dito puntato
«Scusate, ma perché quattro? Tre è un numero perfetto.»
L’amministratore guarda istintivamente il crocifisso.
«In che senso… perfetto?»
«Matematicamente. È primo, essenziale, puro. Tre imprese sono più armoniche. Quattro è… superfluo.»
Alcuni inquilini iniziano a muoversi sulle sedie. Io compreso.
A quel punto l’ingegnere, quello del blocchetto con le domande già scritte e che stava ancora scrivendo, ha un sussulto, smette immediatamente di scrivere e sente di non poter tacere. Alza la mano.
Il dito alzato per fare l’ennesima domanda da ingegnere
«No, mi oppongo. Se parliamo di perfezione numerica, tre aumenta l’entropia del sistema cantiere.»
Il matematico sbianca.
«L’entropia è un concetto abusato.»
L’ingegnere: «E allora le 4 leggi della termodinamica dove le mettiamo? non sono un’opinione anche quelle mica solo la matematica!» (ecco svelato che tipo di ingegnere possa essere l’inquilino con il blocchetto: molto ma molto probabile un ingegnere meccanico! Che ovviamente sproloquia su facciate, intonaci ed equilibri cromatici).
La signora del secondo piano, con ancora il foglio dei preventivi in mano e stringendo la borsetta come un rosario:
«Scusate… ma la facciata cade o no?»
«Dipende», risponde l’ingegnere, «dall’equilibrio energetico del sistema.»
Il matematico annuisce, anche se non c’entra niente.
Un bambino del catechismo passa nel corridoio. Si ferma. Ascolta. Scappa. Probabilmente decide di farsi buddhista.
(poi si scopre che era il figlio di 9 anni di un inquilino che se l’era portato dietro perché “tanto iniziamo alle 19 e alle 2030 siamo a casa a cena”).
Ed è a questo punto che interviene l’architetto perito del condominio, quello che aveva messo in un excel tutti i preventivi (ovviamente con colonne di diverse dimensioni, righe sfasate, manco un quadro di Picasso del periodo cubista).
Si alza lentamente. Ha una barbetta stile Italo Balbo, ma vabbé. Sistema gli occhiali. Appoggia sul tavolo una cartellina spessa, gesto studiato.
Tono calmo. Tecnico. Superiore. Inizia a declamare.
L’architetto che declama con l’immagine aerea del condominio che , ovviamente, la vedono bene solo lui e l’amministratore di condominio
«Allora. Se posso riportare la discussione su un piano progettuale…»
Matematico e ingegnere tacciono. È il suo momento.
«Qui non stiamo parlando di numeri perfetti o di entropia. Stiamo parlando di percezione volumetrica dell’involucro edilizio e di coerenza cromatica di tutto l’apparato composito di facciate, cornici, fregi e cornicioni»
Nessuno osa interromperlo.
«I preventivi vanno letti in chiave sistemica, valutando la qualità materica, la resa estetica nel tempo e l’impatto visivo sull’intorno urbano.»
L’ingegnere annuisce, anche se non capisce, e prende appunti.
Il matematico prende appunti, ma non sa perché.
«Ridurre a quattro imprese», conclude l’architetto, «è una scelta che tiene conto di un equilibrio… diciamo… progettualmente evoluto.»
Silenzio.
Per cinque secondi sembra quasi che si stia per decidere qualcosa.
E infatti l’amministratore si alza in piedi, visibilmente provato.
«Bene (urlando). Mi sembra siamo giunti ad una conclusione…(ah sì?)…. A questo punto… con l’architetto abbiamo pensato di ridurre a 4 le imprese seguendo questi principi, ovvero….(frasi che non si capiscono per il brusio dell’assemblea) e quindi queste sono le 4 aziende a cui chiederemo un ulteriore sconto sui preventivi.»
Pausa.
Ma a cosa diavolo è allora servita l’ora di alto dibattito scientifico tra matematici, ingegneri ed architetti se era stata già presa una decisione????
Inizio a pensare ad una sceneggiatura per il remake di “qualcuno volò sul nido del cuculo”, il cast c’è tutto in questa riunione condominiale – io mi candido a prendere il ruolo di Jack Nicholson…ma in Shining!.
Ore 22:04
Secondo punto:
“Tassa di occupazione del suolo pubblico: COSAP altresì conosciuta come TOSAP.”
«Sapete chi la paga?» chiede l’amministratore (come se fossimo a “lascia o raddoppia)…
Silenzio.
«È un costo del cantiere», dice qualcuno.
«No, è un onere comunale», ribatte un altro.
«Io non pago per un ponteggio che non volevo», urla una voce dal fondo.
«Tecnicamente», interviene l’architetto, «è una costo del condominio ma la deve richiedere l’impresa scelta e io propongo di far fare già la richiesta per le facciate esterne, così acceleriamo sui tempi.»
«Io non accelero un bel niente perché poi bisogna iniziare a pagare….», risponde secca la signora del secondo piano.
Un altro inquilino sconosciuto si alza e dice: “chi l’ha detto che dobbiamo decidere ora? Aspettiamo la prossima assemblea per decidere SE si faranno i lavori!”…
Come …SE? Cioè, c’è ancora qualcuno che pensa che si possano NON fare i lavori? neanche Ulisse nell’Odissea, secondo me, deve aver sofferto tanto l’incertezza …Scilla e Cariddi, al confronto, saranno stati una passeggiata nel parco.
A quel punto la vera domanda non è più quale impresa scegliere, ma: a quale santo dobbiamo rivolgerci perché la riunione finisca senza l’intervento delle forze dell’ordine?
Alle 2230 c’erano ancora condomini che facevano domande con tanto di blocchetto e appunti scritti a mano: era sempre lo stesso ingegnere, per la cronaca.
L’ennesima domanda
Tra l’altro facendo domande su aspetti che l’amministratore aveva già trattato nella lettera di convocazione: cosa strana per un ingegnere, che di solito si legge tutto nei minimi dettagli e fa i cavilli ai cavilli.
Brusìo della sala dei condomini contro l’ingegnere, con qualcuno che ha pure fischiato: manco allo stadio.
Gente sfinita che, alle 22:56, aveva chiari cali di zuccheri e straparlava di tubature e “sfiati privati “in facciata che andavano contro il regolamento comunale: perché, quando manca il vento, i fumi degli sfiati delle cucine dei piani inferiori salgono a quelli superiori e lui, che è al 5° piano, ha tutta la casa piena degli sfiati dei condomini del 2 e 3° piano.
Mi è venuta in mente la scena della riunione condominiale di Fantozzi che, per chi non l’avesse mai vista, rimetto qui – Paolo Villaggio non ha inventato nulla, ha solo osservato la realtà: LA RIUNIONE DI CONDOMINIO DI FANTOZZI
Ore 23:01.
Il presidente chiude il verbale. Si segna qualcosa. Forse una preghiera.
Insomma… Quando si vende un immobile, non si vende solo un appartamento.
Si vende:
- una facciata ostaggio della filosofia dei numeri
- un condominio paralizzato da competenze in competizione
- una tassa che nessuno vuole pagare ma che qualcuno, prima o poi, pagherà
- un oratorio che ha visto cose che neanche la sagrestia
Il mercato queste cose le capisce al volo.
Il venditore no.
L’assemblea, per statuto, mai.
E poi ci stupiamo se il prezzo finale non è quello “che avevamo in testa”. Che è uno degli altri grandi errori di finanza comportamentale, applicato agli immobili: “the endowment bias”, ovvero la tendenza psicologica di assegnare un valore più alto, di quello reale o di mercato, ad una azione, obbligazione o immobile solo perché se ne ha la proprietà.
Poiché è “mio”, vale di più di quello che lo valuta il mercato: con il risultato che non si vende l’immobile fino a quando non si arriva al prezzo “che dico io”, con il risultato che l’immobile resta sul mercato magari per altri anni, si deteriora ulteriormente, si pagano spese e, nella stragrande maggioranza dei casi e se tutto va bene, poi si vende al prezzo rifiutato di due anni fa…avendo però speso altri soldi nel frattempo e perso due anni di investimento sui mercati finanziari….
La finanza personale passa anche da qui: capire che l’indecisione collettiva ha un costo reale.
E spesso, anzi sicuramente, è un costo molto ma molto più alto della facciata stessa.
Se volete sapere se e come siamo riusciti a prendere una decisione, scrivetemi nei commenti che scriverò volentieri la parte terza.
E quando pensi che il sipario sia finalmente calato, che peggio di così non possa andare, ecco il colpo di scena finale. Perché ogni grande tragedia condominiale ha sempre un ultimo atto. Inaspettato. Inutile. Memorabile.
Questa mattina, in portineria, è comparsa una lettera “aperta”.
Virgolette d’obbligo.
Intestazione solenne. Lessico abbastanza ingarbugliato e barocco.
Aperta a tutti i “pregiatissimi condomini” — termine che, come sappiamo, in ambito condominiale è l’equivalente scritto di “adesso vi spiego perché avete torto”.
Il contenuto?
Una proposta chiara, lineare, pacificatrice:
rimuovere l’architetto-perito attuale per nominarne un altro.
Così. Perché, pare, non si sarebbe accorto di certe incongruenze nei capitolati.
Senza dire quando e come lo dovremmo sostituire. E ovviamente chi dovrebbe trovarne un altro.
Ora, le ipotesi sono due.
La prima: è l’ingegnere.
Offeso. Ferito. Convinto che l’equilibrio energetico del condominio sia stato compromesso da un uso improprio della parola “estetica”.
La seconda – più inquietante – è che nell’immobile si nasconda un professore di latino e greco. Uno di quelli che non si manifesta mai in assemblea, ma colpisce con frasi lunghe 5 paragrafi e subordinate annidate come matrioske.
E se fosse davvero così, allora il destino è già scritto.
Perché sappiamo tutti come finiscono le cose quando entra in scena il professore di latino e greco inquilino del condominio: sui lavori delle facciate….andremo sicuramente alle calende greche!
Il bonus facciate dovrebbe essente usato a fini terapeutici, con rimborso diretto allo psicologo post-assemblea.
non avrei saputo dirlo meglio!
Valerio, mi permetto di darti del tu, hai la capacità‘ di scrivere raccontare questioni finanziarie molto tecniche con una semplicità‘ che, per chi non e‘ del mestiere, e‘ un piacere leggerle capirle e farle proprie. Mai avrei immaginato anche di ridere e non sai quanto. Caspita al Bias!
Grazie ancora per poter imparare a migliorare le mie finanze ( ho ereditato alcuni immobili che ho venduto, il guadagno non era quello atteso, ma la somma e’ stata reinvestita, rende molto di più ,pago meno tasse e partecipo a meno riunioni snervanti) ed anche a ridere.
Alessandra
Ma certo che di dobbiamo dare del tu….se non s’era capito, non sono per nulla formale: serio, ma non serioso diciamo… vista la tua storia, c’è allora speranza che l’italiano medio (mi permetto di darti del “medio” nel senso che tutti erediteremo tanti immobili, chi più chi meno) capisce che le rendite immobiliari in questo paese sono sopravvalutate… perché la gente non sa fare i calcoli di base e non si ricorda che i propri nervi sono messi a dura prova dalla follia dell’essere umano nelle riunioni condominiali…ti faccio i miei complimenti, brava!
Vendi subito, scappa, rilassati con un affitto e poi semmai ricompra altrove.
non avrei saputo dirlo meglio, grazie Simone
Comprendo la buona intenzione, e apprezzo moltissimo la newsletter, ma c’è poco da ridere se alle assemblee condominiali sei costretto ad andarci per davvero. Benvenuti nel mondo reale. Però, di solito gli ingegneri soffrono a riportare continuamente la discussione all’ordine del giorno e a convergere su qualcosa di minimamente concreto.
Parola di un ingegnere gestionale.
ma infatti gli ingegneri gestionali sono anche più pratici di tanti altri…il problema è che nel mio condominio sembrano non essercene, se parlano delle leggi della termodinamica!
Sto ancora ridendo adesso.
Come è andata a finire con questi lavori?
L’autore della lettera aperta per me è l’insegnante di greco e latino.
Massimo
come sarebbe come è andata a finire??? non si è deciso ancora nulla!!! stiamo aspettando i nuovi preventivi dalle 4 aziende “scremate” e non so quando arriveranno e se saranno accettati dall’assemblea…HELP! Sono d’accordo anche io, c’è un professore di greco e latino in condominio e sicuramente è in pensione! e rompe, ovviamente, i cosiddetti con il cambio del perito perchè non ha una mazza da fare…sono contento ti abbia fatto ridere, anche io ho riso mentre lo scrivevo…ma amaro! :)
Seguo IBS da tantissimo tempo, e sapete che non finirò mai di ringraziarvi per quanto appreso, da semplice appassionato di finanza comportamentale e educazione finanziaria.
Ma sono anche un grande appassionato di libri gialli: magari non ci scapperà il morto anche in questa assemblea (forse) ma sappiate che io sono qui.
In attesa.
Aspetterò… fino alla pubblicazione della foto della facciata rifatta.
La pazienza è una virtù, lo dite sempre, corretto?
Spero anche io di poterti mandare la foto della facciata rifatta…ma non so bene a che santo dovermi votare al momento! PAzienza sì, ma qui si rasenta la follia ti posso assicurare….vorrà dire che scriverò la parte terza per arrivare ad una conclusione, con o senza morto!