Pessimo affare l’investimento in immobili italiani negli ultimi 20 anni

L’investitore italiano da decenni preferisce concentrare i propri investimenti su titoli più o meno rischiosi di emittenti nazionali. L’illusione di “conoscere” il creditore o addirittura di poter avere tutto sotto il proprio controllo ha alimentato una generale inefficienza dei portafogli finanziari medi degli italiani.

I titoli di Stato, le azioni quotate sulla Borsa italiana e, se proprio si temeva il peggio, oro e case, questi erano (ed in parte è tuttora) i principali destinatari del risparmio degli italiani.
Nel corso dei prossimi articoli vedremo come l’investitore italiano medio ha creato portafogli, non solo esposti ad un rischio elevato di concentrazione (qualcuno si ricorda cosa stava succedendo ai Btp a novembre 2011?), ma anche scarsamente remunerativi se paragonati ad altri investimenti piuttosto semplici e diversificati.

In questo articolo ci concentriamo però su quello che è successo ad un portafoglio di asset esclusivamente “italiani” negli ultimi 20 anni.

Per la nostra analisi abbiamo preso in considerazione solo indici total return, ovvero comprensivi di cedole e dividendi reinvestiti. Per il mercato azionario abbiamo preso come riferimento il MSCI Italy, per i titoli di Stato una media di titoli con scadenza compresa tra 7-10 anni e tra 1-3 anni. Agli investimenti finanziari classici abbiamo poi contrapposto due oggetti del desiderio degli italiani, la casa e l’oro espresso in Euro. Ecco i risultati.

italy euro  Fonte dati http://research.stlouisfed.org/fred2/ e Bloomberg

La tabella è stata costruita in modo da offrire al lettore una serie di parametri molto semplici ed efficaci nel fornire conclusioni. Il rendimento nominale annuo di ciascun asset, il rendimento reale annuo depurato dal tasso di inflazione (2,5% il livello medio dei prezzi al consumo dal 1993 al 2013), la deviazione standard (la volatilità dei rendimenti realizzati) e lo Sharpe Ratio (il rendimento in termini percentuali del nostro investimento per unità di rischio indice di Sharpe).
In termini reali, quindi depurati dal tasso di inflazione, i rendimenti dei Btp decennali superano nettamente quelli delle azioni italiane , staccando l’investimento obbligazionario di breve periodo (1-3 anni) ed anche l’oro il quale ha fornito una perfomance al netto dell’inflazione (e considerando l’effetto cambio con il Dollaro), del 3,1% annuo. Clamoroso il dato delle abitazioni italiane che in termini reali hanno reso  praticamente ZERO dal 1993.

Caduto un mito vero?

Andiamo avanti nella lettura della tabella. La deviazione standard, ovvero la classica misura di quanto è volatile e perciò rischioso un investimento, mostra la borsa italiana come l’investimento più instabile (quasi il 25% di volatilità annua) seguita dall’oro (16%), Btp a 10 anni (volatilità pari alla metà dell’azionario) ed infine, praticamente a pari merito, il Btp 1-3 anni ed i prezzi delle abitazioni con volatilità annue di circa il 5%.
La scelta migliore di investimento negli ultimi 20 anni era quella dei Btp a 10 anni, non c’è dubbio; lo Sharpe Ratio, quindi il rendimento aggiustato per il rischio, ci dice poi che anche i Btp 1-3 anni si sono rivelati una scelta migliore della borsa.  Una unità di rischio ha infatti ripagato con circa 0,5/0,7% di rendimento per i Btp (a seconda che si ragioni sui Btp lunghi o brevi), mentre sulla borsa è ritornato indietro un misero 0,16%, leggermente peggio anche dell’oro (0,19%).

Quindi l’oro, percepito come sicurezza assoluta da parte di ogni cittadino, in realtà ha offerto lo stesso rendimento aggiustato per il rischio dell’azionario italiano.

Lo so, siete stupiti dei numeri offerti dall’investimento immobiliare in questi ultimi 20 anni vero?
Aspettate di vedere cosa un portafoglio bilanciato internazionale azionario/obbligazionario ha prodotto in 20 anni caratterizzati da due terribili mercati “orso” per l’azionario; se avete preferito il real estate, vi morderete le dita per le occasioni perse.

L’immobiliare,nella lunga storia dei mercati finanziari, non si è mai contraddistinto per essere un investimento dai ritorni reali interessanti anche in paesi dove sono nate e scoppiate bolle come gli Stati Uniti.

Leggi anche: Le conseguenze dell’Euro negli investimenti degli italiani

                        Che delusione l’investimento in immobili nel lungo periodo

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11 thoughts on “Pessimo affare l’investimento in immobili italiani negli ultimi 20 anni

  1. mattiaa82 13 gennaio 2015 / 14:52

    In questo confronto non viene dimenticato il rendimento cedolare derivante da affitti immobiliari?

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    • archeowealth 13 gennaio 2015 / 18:44

      Ciao e grazie del commento. A dire il vero in contropartita agli affitti riscossi (e non si possono stimare 12 mensilità perchè i tassi di morosità sono alti) dovrei inserire i costi derivanti da manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazione sulla casa, tasse, interessi passivi per mutuo, costi legali per eventuali sfratti, ecc…
      Il tuo discorso è corretto anche se temo che dopo le voci di spesa di cui sopra e considerati i tassi di crescita molto bassi di inflazione e Pil, non si vada molto più in là di un 1% in termini di rendimento da affitto. A parte ciò l’analisi vuole più che altre concentrarsi sul luogo comune “il mattone rende di più della finanza” portato avanti da chi compra una casa perchè “nel tempo la casa si rivaluta”. Se facessimo lo stesso calcolo togliendo i dividendi all’azionario per equipararlo all’immobiliare senza affitto non ci sarebbe comunque storia.

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      • mattiaa82 13 gennaio 2015 / 21:18

        Argomento un pò meglio, oggi pomeriggio avevo poco tempo.
        Distinguiamo il discorso in due macro filoni:
        – chi acquista una prima casa (o seconda casa al mare o in montagna) pensando di tesaurizzare ricchezza o addirittura di arricchirsi con la sola crescita del prezzo dell’immobile nel tempo perchè “tanto il mattone sale sempre” è sicuramente in torto e tutti i dati che tu hai menzionato sono lì a confermarlo; aggiungo che gli immobili oltre a quanto da te detto seguono il trend demografico e questa è un’ulteriore ragione per avvalorare l’ipotesi che i prezzi delle abitazioni in Italia non avranno un futuro roseo (visto il trend demografico negativo previsto per i prossimi 20-30 anni);
        – chi invece acquista immobili a fini di investimento con l’idea di affittarli. In questo secondo caso il ragionamento deve essere parecchio diverso perchè, come dicevo, il rendimento cedolare deve essere tenuto in considerazione perchè per tutti gli investimenti di lungo periodo rappresenta un fattore fondamentale del rendimento complessivo (per le azioni i dividendi valgono all’incirca la metà del rendimento complessivo ed è la ragione per cui per esempio come tu scrivevi giustamente in un altro articolo sono preferibili le commodity stocks rispetto alle commodity tout court).
        Proprio qualche giorno fa Il Sole 24 Ore ha pubblicato un articolo scaricabile da qui:

        https://public.tableausoftware.com/shared/8SP73D6W6?:display_count=no&:showVizHome=no

        che evidenzia un rendimento netto derivante da affitti di circa il 2%

        I rendimenti dell’obbligazionario che hai postato sono total return presumo, quindi rispetto al BTP 7-10Y l’immobiliare total return ha reso circa la metà ma con una volatilità di un terzo. Inoltre ha cicli differenti rispetto ad azioni e bond e questo fa sì che destinare una quota del portafoglio complessivo ad un investimento immobiliare ha qualche pregio.

        Se invece del passato guardiamo al futuro è necessario fare alcune considerazioni:

        – trend demografico negativo che inciderà negativamente sul valore degli immobili;
        – deflazione che inciderà negativamente sui rendimenti dei bond che nella prossima decade daranno poco.

        In questo scenario gli immobili continuano ad avere un senso all’interno di un portafoglio diversificato per un valore non superiore al 20% dell’intero portafoglio.
        E’ chiaro che automaticamente questo significa che il discorso è valido per portafoglio di tipo private, ovvero da 500.000 euro in su.

        Spero di essere stato più chiaro di oggi pomeriggio.

        Ciao

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  2. mattiaa82 13 gennaio 2015 / 21:33

    Aggiungo un aspetto che ho dimenticato prima: se lo scenario di deflazione in futuro si tramutasse in inflazione come vorrebbero le banche centrali gli immobili difenderebbero molto meglio dei bond nominali che rischierebbero un bagno di sangue in termini di rendimento reale.

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    • archeowealth 13 gennaio 2015 / 23:03

      Grazie per il commento e per i ragionamenti che hai portato e che condivido in buona parte. Diciamo che personalmente il 20% di investimenti in immobili di un portafoglio seppur private lo trovo eccessivo mentre reputo un 5/10% massimo una percentuale accettabile, ma questa è una questione di preferenze personale di diversificazione del rischio. Analisi correttissima quella sullo scenario deflazionistico (che avvantaggerebbe ancora i bond a tasso fisso) a discapito degli immobili che oltre a prezzi calanti si troverebbero ad aver di fronte costi fissi incomprimibili. E poi c’è il punto demografia che rema contro salvo aumento dell’immigrazione. Questo secondo me è il rischio forte sull’immobiliare,ovvero che la stagnazione regni sovrana per i prossimi anni. Diverso il discorso per un investitore obbligazionario. E’ vero come dici tu che a bocce ferme in termini reali si perde (la storia insegna https://investireconbuonsenso.wordpress.com/wp-admin/post.php?post=271&action=edit ) però l’investitore può adottare contromisure come mix di scadenze o strumenti diversi dal solito tasso fisso (variabile, inflation, ecc..) che gli permettono di adeguarsi gradualmente ai nuovi tassi di mercato.
      A proposito grazie per il link del sole24ore ….

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