In alcuni post precedenti abbiamo già avuto modo di dimostrare come l’acquisto di una casa non può mai essere considerato un investimento ed i numeri delle ultime decadi lo hanno chiaramente confermato. Se dobbiamo investire dei risparmi meglio bond e azioni piuttosto che immobili, mentre ovviamente se dobbiamo avere un tetto sopra la testa il discorso cambia.
Ci fa piacere che anche il celebre sito americano MarketWatch abbia confermato le nostre analisi indicando come tassazione, costi assicurativi, manutenzione ordinaria e straordinaria (se necessario anche interessi passivi sui prestiti), rendono molto scarso il rendimento di lungo periodo di un’abitazione anche se data in affitto.
Quindi l’immobiliare non rappresenta un canale di investimento adatto ai nostri risparmi? Non è proprio così.
Come è preferibile acquistare azioni legate al settore delle materie prime piuttosto che le commodity fisiche (vedi qui), anche per il settore immobiliare risulta più soddisfacente nel lungo periodo l’acquisto di azioni impegnate nel settore (le cosiddette REIT, Real Estate Investment Trust ) piuttosto che gli immobili fisici.
I REIT altro non sono che società impegnate nell’investimento in immobili residenziali, commerciali ed industriali che hanno nell’affitto la loro principale fonte di guadagno. Un’azione con la missione di creare “reddito” per l’azionista.
Anche in questo caso la storia finanziaria americana è ricca di dati e ci permette di fare una serie di considerazioni a supporto di questa tesi.
La tabella sottostante riporta i ritorni annui percentuali di un investimento cominciato nel 1977 sul mercato azionario americano (indice MSCI), sul mercato obbligazionario americano (indice Barclays US Aggregate bond), sul mercato delle azioni immobiliari (indice FTSE REIT Equitu index) e sul mercato fisico degli immobili.
Se i prezzi delle abitazioni hanno fornito un ritorno di mezzo punto percentuale superiore al tasso di inflazione medio del periodo (3,80%), un investimento in REIT ha prodotto dei ritorni annui superiori di 2 punti percentuali rispetto all’azionario nel suo complesso con la stessa volatilità. I quattro cali annui più forti dell’indice REIT in questo periodo sono stati del 38%, 18%, 16% e 15%, in linea con quelli del MSCI USA del 37%, 23%,13% e 12%. Nel 2014 l’indice REIT è cresciuto del 28% contro il 13% del MSCI USA e dal gennaio 2009 (il picco della crisi immobiliare) il rialzo è impressionante e pari al 180%.
Esistono diversi Etf quotati in Italia che permettono di investire su questi mercati (e non solo americani), ma ovviamente come ogni investimento dedicato ad un settore specifico di mercato, ad esso va dato il giusto peso all’interno dell’asset allocation del nostro portafoglio; ritengo massimo il 5% la quota di portafoglio che può essere dirottata su questi strumenti tenendo sempre a mente l’importanza della diversificazione e dell’orizzonte temporale di lungo periodo.
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