Scene di ordinaria follia da una assemblea condominiale – l’ospedale psichiatrico (parte finale)

Scrivo la terza parte (e poi mi taccio perché sono mentalmente ormai molto fragile J) dell’odissea del mio condominio che deve deliberare le spese e la scelta dell’impresa per il rifacimento delle facciate (le prime due puntate le trovate qui e qui).

Come ho già detto in precedenza, se qualcuno mi chiedesse perché, quando parliamo di immobili come investimento, tendo sempre a sospirare prima di rispondere, la spiegazione è semplice: nessun modello finanziario contempla le assemblee condominiali.

Su investireconbuonsenso.com, parliamo spesso di rendimenti, rischi, orizzonti temporali. Ma c’è una variabile che non compare mai nei fogli Excel: le ore di vita buttate e le decisioni erratiche prese in stanze umide, seduti su sedie pieghevoli, sotto un neon tremolante dei semi-interrati degli oratori che ospitano le assemblee condominiali.

L’ennesima riunione – io prendo appunti e lavoro (ma la rete 5G non prende granché pure)

L’ultima riunione condominiale ne è stata l’ennesima dimostrazione.

Inizio ore 19:45. Assemblea convocata per le 19. Io come sempre ero lì alle 1830 per gentilezza nei confronti dell’amministratore e sono stato uno dei primi a registrarmi.

Prima domanda dell’investitore razionale che è in me: chi paga il mio tempo mentre aspetto i “pregiatissimi” condomini?

L’immobile dove c’è il mio appartamento, nel frattempo, dopo le piogge di gennaio a Milano, non è più una facciata. È una gruviera. Ma attenzione: non siamo in Svizzera. Qui il formaggio non è un concept, è degrado edilizio.

Entrano le imprese. Due.

La terza ha avuto un lampo di lucidità e non si è presentata.

Vengono annunciate dall’amministratore come a Buckingham Palace, manco fossero membri della famiglia reale del cappotto termico.

I due geometri iniziano un beauty contest a base di:

travi traverse, ponteggi volanti, trabattelli sospesi e altri concetti che nemmeno Euclide avrebbe osato usare in pubblico.

La professoressa di matematica si agita. Dov’è finito il suo numero primo perfetto di 3 imprese da cui sceglierne una? Inizia a pensare ad una disequazione.

L’ingegnere in pensione prende appunti. Sembra Leopardi in crisi mistica ma sua moglie si chiama Elvira e non Silvia.

L’architetto-perito si illumina, convinto di essere a metà tra Vitruvio e Michelangelo.

Poi arriva Agosto.

Una delle imprese dice che lavorerà solo due settimane.

Apriti cielo.

Rivolta.

Perché anche i condomini vanno in vacanza.

E allora bisogna sincronizzare:

• ferie dei manovali
• ferie dei condomini
• inferriate
• allarmi
• cani da guardia

Risultato: piani ferie saltati, gente che urla, concetto di “lavori” completamente dissolto.

Un condomino propone – ingenuo, pover’uomo – di partire dalle facciate interne mentre si aspettano i permessi del Comune (4 mesi, se va bene) per l’occupazione di suolo pubblico dei marciapiedi per le facciate esterne.

Mezza assemblea si ribella perché l’aveva già detto qualcuno mezz’ora prima, ma nessuno aveva ascoltato.

L’architetto? Va avanti con la lettura del capitolato. Come se nulla fosse. La realtà non lo riguarda. Anche se era una delle cose più sensate su cui prendere una decisione. Niente.

Poi si entra nel vivo:

• garanzie sui cementi (di legge o “di altro tipo” – qualunque cosa voglia dire)
• storia dei fallimenti delle imprese (qualcuno si tocca, qualcun altro fissa il vuoto)
• un promotore finanziario tira fuori un dépliant e propone una polizza RC condominiale, perché se l’impresa fallisce, chi paga? (a quel punto ho pensato seriamente di chiedergli un KIID)

Il tema successivo è fondamentale:

coprire i serramenti per non sporcarli.

Cellophane giallo? No, non sostenibile.

Telo di iuta? Forse.

Aspiratori di polvere? Perché no.

Il delirio.

Motori dei condizionatori illegali in facciata.

Chi paga?

Risposta: nessuno. Dibattito infinito.

Ascensore esterno.

Costa troppo.

“Troppo rispetto a cosa?” chiede il geometra.

L’architetto dice che migliora il decoro.

Una condomina replica che così è troppo comodo, non ci sono più gli argani di una volta.

A quel punto ho avuto un flashback del Medioevo.

E poi entra in scena la quarta figura mitologica del condominio.

Dopo ingegnere, matematica e architetto…

l’avvocatessa in pensione.

Sale metaforicamente sullo scranno.

Trasforma l’assemblea in un’aula di tribunale.

Amministratore: giudice.

Condomini: giuria popolare.

Tira fuori visure camerali vecchie, non aggiornate, dice di aver visto una sentenza di primo grado di accusa a Vigevano (a Vigevano???), che ha parlato con un poliziotto della DIGOS (pure lui in pensione tra l’altro!!!) che le ha detto che la cosa è “grave” e accusa una delle imprese di collusione con la ’ndrangheta.

Silenzio.

Qualcuno smette di respirare.

I geometri sembrano improvvisamente molto interessati al pavimento.

Ma quello accusato inizia ad inveire dicendo che sono stati assolti in secondo grado e il primo grado era per una denuncia di essersi riforniti da un fornitore che aveva collusioni con la ‘ndrangheta ma che, appunto, in secondo grado erano stati assolti ed era un fatto, ormai prescritto, risalente ai primi anni ’90…

Prende il telefono e chiama il suo avvocato e gli impone di fare una denuncia per diffamazione all’avvocatessa condomina.

Sarò sfortunato con il mio condominio? Sarà, ma vi giuro che è successo davvero…purtroppo.

Dopo quattro ore.

Quattro.

Ore.

Si vota. L’Amministratore chiama A UNO A UNO (siamo in oltre 70!) i condomini per chiedere quale impresa scegliessero: mi sembrava di vedere una scena del film “Papillon”, con Dustin Hoffman e Steve McQueen appena arrivati nella colonia penale della Guyana francese …e io assomiglio anche un po’ a Dustin Hoffman (ma sto divagando).

E cosa fa l’assemblea?

Sceglie l’impresa che costa meno.

Non quella più strutturata.

Non quella più trasparente.

Non quella con garanzia decennale, sconti sui balconi, pagamenti a 48 mesi, gestione intelligente della COSAP e lavorazioni anche nei weekend per finire prima.

Ovvero quella accusata ingiustamente di collusione mafiosa dalla condomina Perry Mason.

No.

Quella meno cara.

Perché “risparmiamo”.

Ora, domanda finale. Retorica, ma necessaria.

Spendere meno è garanzia di qualità?

Devo, per forza, fare una incursione nel mondo degli investimenti, perché nonostante siamo trasparenti fin dall’inizio e diciamo chiaramente quale è il prezzo dei nostri servizi e consulenze, sentiamo ancora gente che viene dalle banche reti con report MIFID costi con un “totale expense ratio” delle loro gestioni dal 2.5/3% in su (e ovviamente performance terrificanti di fondi, gestioni patrimoniali, certificati e polizze ramo 3), chiedere di abbassare il nostro 1/0.8/0.6% + IVA perché….”eh, ma quanto costate…non si può fare uno sconto?”

Quando sento questa frase, mi metto un camice bianco, appendo uno stetoscopio al collo, metto un paio di occhiali da vista qualsiasi, chiamo l’infermiera e urlo “avanti il prossimo!”.

Perché andare dal consulente che “costa meno” significa probabilmente avere:

• meno tempo dedicato
• meno analisi fatte bene
• meno professionalità
• meno garanzie sui processi e struttura interna

Ma, soprattutto, come fai a dirmi che costo “tanto”, quando dall’altra parte ti costava il triplo e venivi messo dentro dei calderoni di prodotti uguali per tutti? La dissonanza cognitiva nel suo massimo splendore.

Sto divagando ma questa è la realtà con cui dobbiamo confrontarci ogni tanto: per fortuna non dobbiamo lavorare con tutti quelli che ci contattano e possiamo chiamare, ogni tanto, l’infermiera.

Altro Ex-cursus “dovuto”: andando alla riunione condominiale nel solito semi interrato dell’oratorio vicino, ti ricordi di cosa successe nel condominio a due isolati da casa tua.

E capisci che poteva andare anche peggio.

Lì non hanno mai voluto spendere per il giardino condominiale che era stato lasciato a sé stesso. Sembrava una savana urbana.

Alberi secolari “che sono sempre stati lì”.

Manutenzione? Superflua.

Potature? Uno spreco.

Finché un giorno uno di quegli alberi cade.

Ferisce una passante.

Spacca l’inferriata.

Danneggia il marciapiede.

La strada comunale.

Due auto in sosta.

Segue, ovviamente, causa milionaria.

Segue panico.

Segue soluzione geniale.

Vendere il giardino condominiale.

Sì. Il giardino.

A chi?

A un’impresa costruttrice.

E cosa ci stanno costruendo ora?

Esatto.

Un altro condominio.

Nuovo.

Fiammante.

Con balconi lucidi.

Che ostruisce la vista.

Che toglie luce.

Che cancella per sempre il verde.

E ora domanda finale, semplice semplice:

che valore avranno gli appartamenti del condominio originale?

Senza giardino.

Con meno luce.

Con un palazzo davanti.

Con una storia giudiziaria alle spalle.

Risposta breve: meno. Molto meno di quanto uno possa credere.

Risposta lunga: molto meno di quanto si aspettavano quando dicevano “tanto la casa è un investimento sicuro”.

Ecco perché continuo a dirlo, e continuerò a dirlo finché avrò voce (e pazienza):

il “mattone” non è solo cemento.

È gestione. È manutenzione. È intelligenza collettiva.

E quando quella manca (e manca, inevitabilmente, sempre!), il rendimento evapora. Silenziosamente. Come il verde di un giardino venduto per pagare errori evitabili.

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Finito l’ex-cursus qui sopra, mi chiedo io quanto mi costeranno tutti questi nostri di ritardi, la scelta dell’impresa che costa meno, le multe del Comune di Milano perché siamo in mora, i lavori aggiuntivi che arriveranno puntuali come un richiamo della ASL?

Io non oso nemmeno calcolare il NOPAT del mio immobile quando un giorno lo venderò: perché c’è il momento in cui, finita l’assemblea, spento il neon dell’oratorio e tornato a casa, ti siedi sul divano e fai l’errore fatale: provare davvero a capire quanto ci hai guadagnato con quell’immobile.

Quello comprato nel 2001.

Altro che “bei tempi”.

C’era già l’Euro, sì, ma noi ragionavamo ancora in Lire.

Perché la mente aveva bisogno di gradualità. A differenza dei costi.

Ricordo ancora l’atto: cifre in Lire, colonne interminabili di zeri, una sensazione vaga di ricchezza che oggi definiremmo illusione monetaria.

Poi arrivano subito i primi reality check.

Il 3% all’agenzia immobiliare.

Sorvoliamo sulle modalità di pagamento (sorvoliamo davvero, che è meglio).

Il notaio. Figura mitologica quanto l’architetto-perito, ma molto più concreta sul conto corrente.

Poi il mutuo.

Venticinque anni (me ne mancano ancora 5 per la cronaca).

Una relazione stabile. Più stabile di molte amicizie.

Ogni mese lì. Puntuale. Inflessibile.

Anche quando cambi lavoro.

Anche quando l’economia va male.

Anche quando perdi il lavoro (a me è successo per ben due volte in questi 25 anni).

Anche quando la BCE decide che oggi “si alzano i tassi” (e il mio mutuo era a tasso variabile ovviamente e non ho trovato banche che me lo surrogassero a tassi decenti fissi quando l’Euribor è passato da 0 a 4%).

Nel frattempo, le spese condominiali.

Ordinarie, già non leggere.

Straordinarie, devastanti.

Perché l’immobile è “storico”.

Anni ’30.

Che suona molto romantico, finché non scopri cosa significa davvero:

• tubature creative
• impianti elettrici che neanche le sedie elettriche dei penitenziari USA
• facciate che meditano il distacco
• caldaie che vanno in “pensione”
• tetti “da monitorare”
• cortili “da valorizzare”

Ogni intervento costa di più, dura di più e richiede più assemblee.

Molte più assemblee.

E allora fai il conto vero.

Non quello che senti dire al bar.

Non quello “eh ma le case salgono sempre”. Sì, certo che il prezzo SALE, ci mancherebbe: ma sale LORDO, ovvero bisogna sempre DEDURRE/SOTTRARRE tutte le spese sostenute nella vita dell’immobile (le 4 operazioni di algebra semplici, più, meno, per, diviso, ricordate?)

Prezzo di acquisto.

Costi di intermediazione.

Costi notarili.

Interessi del mutuo (che nessuno ama ricordare).

Spese condominiali ordinarie.

Spese straordinarie.

Tempo.

Stress.

Riunioni.

Decisioni rinviate.

E a quel punto il “guadagno” diventa una cosa sottile. Fragile. Quasi impalpabile.

Altro che investimento tranquillo. Sicuro. Si guadagna “sempre”.

Perché nessuno ti dice una verità scomoda: che nessun agente immobiliare, nessun dépliant patinato e nessuna cena tra amici ama davvero possa dire ad alta voce.

Il rendimento di un immobile dipende dall’assemblea condominiale.

Dipende dalle persone.

Dalle loro paure.

Dalle loro fissazioni.

Dalla loro idea molto personale di “spendere troppo” e di “rimandare ancora un anno”.

Dipende da quante volte una decisione sensata viene affogata in un mare di chiacchiere, cavilli, sospetti, rancori storici e improvvise vocazioni giuridiche o ingegneristiche.

La pazzia condominiale non è una variabile indipendente.

È una forza della natura.

Come la grandine. Ma più prolissa.

All’inizio non la vedi: Firmi l’atto, sei proprietario, evviva!

Paghi.

Accendi il mutuo.

Ti racconti che “tanto nel lungo periodo”.

Poi, anno dopo anno, scopri che il vero costo non sta solo nelle fatture per quanto pesanti che arrivano precise precise, ma nelle non-decisioni, nei lavori rinviati, nei piccoli problemi ignorati finché diventano grandi, nei preventivi scartati perché “costano troppo” e nelle soluzioni peggiori scelte perché “almeno spendiamo meno adesso”.

E alla fine lo capisci (forse) quando vendi.

Solo allora scopri che non è mai il prezzo che avevi in testa all’inizio.

È il prezzo che resta dopo anni di assemblee che sembravano riunioni…

e invece erano sedute terapeutiche non dichiarate.

Con una differenza sostanziale rispetto agli ospedali psichiatrici veri:

lì sai chi sono i pazienti, chi i medici e chi gli infermieri.

In condominio no.

E tu, investitore immobiliare involontario, sei dentro fino al collo.

Senza camice.

Senza diagnosi.

Con il verbale da firmare.

Per questo, quando qualcuno mi dice che “la casa è l’investimento più sicuro che esista”, io sorrido.

Annuisco.

E penso a tutte le assemblee a cui ho partecipato.

Perché il mercato immobiliare è complesso.

Ma l’assemblea condominiale…quella sì che è un reparto psichiatrico ma purtroppo NON a porte chiuse!

Buon investimento!